Handlungsleitfaden

Mit diesem Handlungsleitfaden für die Praxis des nachhaltigen Bauens im Bestand wird ein „Reiseführer für Bestandssanierungen“ bereitgestellt, um für die Planung wie Ausführung dieser oft komplexen Bauvorhaben erprobte und erfolgreiche Abläufe und Verfahren verfügbar zu machen.
Die wichtigsten methodischen Bestandteile werden in Form von Registerkarten vorgestellt: Eine Beschreibung der Vorgehensweise wie detailierte Beschreibungen der Untersuchungs- und Arbeitsschritte. Um ein rasches Nachvollziehen und die Umsetzung für Ihre Projekte zu ermöglichen, stehen Ihnen Formularvorlagen und beispielhafte Auswertungen für Ihr eigenes Sanierungsvorhaben zum Download zur Verfügung. Beschrieben wird derzeit die Musterplanung als erste der drei Phasen Musterplanung-Ausführung-Nutzung. Mit dem Fortschreiten des Projektes (und des Pilotgebäudes) werden auch die Phasen der Ausführung und Nutzung beschrieben werden.
Eine vollständige Fassung dieser Internettexte ist im Abschlussbericht des Vorhabens nachzulesen. Der Handlungsleitfaden ist ein lernender – er wird bei neuen Erlenntnissen aktualisiert werden.

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Musterplanung -Beschreibung der Vorgehensweise

Mehrstufiger Bewertungsprozess

Mehrstufiger Bewertungsprozess

Um die angestrebte ganzheitliche Entwicklung und Betrachtung von Sanierungsoptionen unter Einbezug aller Nachhaltigkeitsdimensionen umzusetzen sowie gleichzeitig eine nachvollziehbare und übertragbare Auswahl und Bewertung zu gewährleisten, wurde ein mehrstufiges Auswahlverfahren (s.a. die folgende Abbildung) entwickelt.

Als Arbeitsschritte der Musterplanung können drei Phasen der Untersuchung skizziert werden, in welchem durch

I. Sondierungen und Voruntersuchungen

a. das Bestandsgebäude als Ausgangspunkt dokumentiert (Ist-Zustand),

b. die lokalen Potenziale zur Energieversorgung erhoben,

c. prinzipielle Sanierungsoptionen (Grundmodelle der Sanierung) festgelegt,

d. eine Bedarfsanalyse des zu erwartenden Verbrauchs an Energie, Wärme und Wasser durchgeführt und

e. einzelne technische Elemente bzw. Bauteile einer möglichen Sanierung und Modernisierung  energetisch, technisch-funktional, nutzerbezogen, wirtschaftlich, gebäudebezogen sowie

f. anhand einer Nachhaltigkeitsbewertung vorab bewertet wurden.

Darauf erfolgte nach ausführlicher Diskussion zwischen Fachplanern und Bauherr die

II. Zusammenstellung von Sanierungsmodellen

g. Aus den gewonnenen Erkenntnissen (aus a.-f.) wurden schließlich Sanierungsmodelle entwickelt, deren Effekte in einem den Modellen angemessenen Zeitraum (Restnutzungsdauern von 40,  60 und 80 Jahren; Lebenszyklusperspektive) in weiteren Prüfschritten untersucht wurden.

Die Sanierungsmodelle wurden daraufhin einem zweiten Untersuchungsschritt unterzogen, der

 III. Nachhaltigkeits-Bewertung der Sanierungsmodelle

h. Diese untersuchte anhand einer Ökobilanz ihre Umweltwirkungen und

i. ökonomischen Folgen mit Hilfe von Lebenszykluskostenanalyse, Wirtschaftlichkeitsberechnung, der Analyse externen Kosten (m.a.W. gesellschaftliche Umweltkosten) sowie die sozialen Auswirkungen für Nutzer/Mieter.

Kaskadenmodell des mehrstufigen Untersuchungsprozessesablauf kaskade merhstufiger Bewertungsprozess

Copyright: KATALYSE Institut / S. Ulmer 2013

In den oben genannten Phasen I. bis III. werden drei Ebenen der Betrachtung berücksichtigt:

Zum einen die Evaluation von zwei objektbezogenen Ebenen

(a)  der gebäudespezifischen, technischen und energetischen Möglichkeiten

der Bauteile in Phase I und

(b)  der Entwicklung von Sanierungsmodellen in Phase II und III

sowie als dritte eine virtuelle Ebene der

(c)  ökonomischen, sozialen und ökologischen Wirkungen (Nachhaltigkeitsanforderungen) als Querschnittsbetrachtung in den Phasen I, II und III.

Die Logik des Bewertungsprozesses ist also auf eine nachvollziehbare sukzessive Bildung gut begründbarer Sanierungsoptionen gerichtet.
Die Vorgehensweise entspricht dem einfachen Prinzip eines Baukastens aus

  1. prinzipiellen Sanierungsmöglichkeiten (Grundmodelle der Sanierung) und vorab bewerteten Bauteilen und technischen Interventionen in Phase I,
  2. aus welchen in Phase II eine transparent begründete Auswahl von Sanierungsmodellen für eine vertiefte Analyse erfolgt,
  3. welche in Phase 3 Detailuntersuchungen unterworfen werden, um die angestrebte erweiterte Entscheidungsgrundlage zu liefern.

Lebenszyklusorientierung

Alle drei dieser eben genannten Bewertungsphasen beziehen sich zudem auf die Wirkungen der betrachteten Untersuchungsobjekte innerhalb einer angenommenen Nutzungsdauer der Bauteile bzw. des Gebäudes (annähernd synonym mit den auch genutzten Begriffen Lebenszyklusperspektive, Betrachtungszeitraum, Restnutzungsdauer) – Phase I durch rechnerische und expertenbasierte Abschätzungen zu den Bauteilen, Phase II durch begründete Auswahl möglichst langlebiger Sanierungsmodelle und Phase III durch die dort eingesetzten auf die angenommene Nutzungsdauer gerichteten Untersuchungsmethoden.

Untersuchungstiefe

Die Untersuchungsintensität in den einzelnen Phasen ist je nach Bewertungsthematik unterschiedlich, da eine effektive am Planungsalltag orientierte Bearbeitung eine gleichmäßig hohe Analysetiefe nicht erlaubt (die Kapazität eines üblichen Planungsprozesses sollte nicht überschritten werden) und diese bei Einbindung von Expertenwissen auch nicht für alle Phase der Bewertung erforderlich ist.

Durchgängig ist die Thematisierung von Nachhaltigkeitsanforderungen in allen drei Untersuchungsphasen, während andere Bewertungsbereiche nur punktuell zum Tragen kommen (s. auch Tabelle 1 auf der folgenden Seite).

Der Grad der Prüfgenauigkeit kann für die einzelnen Bewertungsphasen wie folgt beschrieben werden:

Tabelle 1: Untersuchungstiefe der Bewertungsphasen

Bewertungsphasen Untersuchungstiefe

I. Sondierungen und Voruntersuchungen

a. Dokumentation Bestandsgebäude (Ist-Zustand),

Eingehende Gebäudebegehung und Aufmaß aller Flächen und Baumassen.

b. Bedarfsanalyse Energie, Wärme und Wasser

Recherche von Durchschnittsdaten Energie, Wärme, Wasser und Hochrechnung auf die erwartete Bewohnerzahl nach der Sanierung.

c. Festlegung prinzipieller Sanierungsoptionen

Fachliche Abstimmung im Projektteam zu den allgemeingültigen Möglichkeiten der Sanierung auf Grundlage der Erfahrungen aus vergleichbaren Objekten. Darlegung der prinzipiellen Möglichkeiten (in Bezug auf Technik, Nachhaltigkeit, Sozialverträglichkeit etc.) von Bestandssanierungen.

d. Erhebung lokaler Potenziale zur Energieversorgung

Recherche der örtlichen Möglichkeiten, Erörterung der Umsetzbarkeit (technische Praktikabilität) .z.T. Detailsondierung zu Geothermie und Solarthermie)

e. Vorab-Bewertung technischer Elemente/Bauteile – energetisch, technisch-funktional und gebäudebezogen sowie

Elemente/Bauteile: Prüfung der Gebäudehülle durch thermische Simulation, Abschätzung Nutzenergiebedarf, EnEV-Abschätzung haustechnik-unabhängig, Einschätzung der technischen Umsetzbarkeit im gegebenen Gebäude/Neubau, Abschätzungen der ökologischen Qualität durch Leitindikator CO2 und der ökonomischen Güte durch Wirtschaftlichkeitsberechnung nach VDI 2067-1

f. anhand einer Nachhaltigkeitsbewertung

Elemente/Bauteile: Abschätzungen der Nachhaltigkeitsanforderungen für ökologische, ökonomische, nutzerbezogene, sozial-kulturelle und planerische Qualitäten  durch Leitindikatorenliste und Bewertungsmatrix auf der Grundlagen von Expertenwissen (Nachhaltigkeit). Aufgenommen werden in diese Gesamtbetrachtung die Ergebnisse der vorangegangenen Bewertungsschritte

II. Zusammenstellung von Sanierungsmodellen

g. Entwicklung von Sanierungsmodellen aus den gewonnenen Erkenntnissen (aus a.-f.), um deren Effekte in einem dem Modell angemessenen Zeitraum (Restnutzungsdauern von 40-60-80 Jahren) in weiteren Prüfschritten zu untersuchen.

Aus den vorab bewerteten Elementen, Bauteilen und Grundmodellen der Sanierung (d.h. Auswahlkriterien waren die prinzipielle Eignung des Elemente für den Einbau im Bestandgebäude bzw. in den Neubau sowie die vorab in a.-f. gewonnenen Erkenntnisse zu Herstellungskosten, Wirtschaftlichkeit, Sozialverträglichkeit, Wirkungen auf Nutzer/Mieter, Energieverbrauch, bauphysikalische Eignung, CO2-Emmissionen und Lebensdauer) wurden für den vorliegenden Fall sinnvolle, d.h. technisch mögliche Sanierungsmodelle zusammengestellt. Grundlage für die Auswahl ist ein Katalog von Zielsetzungen, der für das spezifische Objekt die Erkenntniserwartungen formuliert und eine begrenzte Auswahl ermöglicht. Erstes Ziel war der Vergleich der Grundmodelle der Sanierung anhand unterschiedlicher technischer Ausstattungen zur weiteren Detailuntersuchung. Zweites Ziel war es, bei dem Vergleich die Bandbreite der heutigen Möglichkeiten auszuloten, um für Bauherr und Fachwelt Einschätzungen zu potenziellen „Zukunftstechniken“ zu ermöglichen. Daher wurden sowohl konventionelle wie „innovative“ Modelle entwickelt, die als repräsentativ für den Großteil der heute diskutierten gebäudetechnischen Konzepte für Bestandsanierungen angesehen werden können (Zielsetzungen ausführlich in Kap.4.8.1, S.65 ).

III. Nachhaltigkeits-Bewertung der Sanierungsmodelle

h. Diese untersuchte anhand einer Ökobilanz ihre Umweltwirkungen und

Detailprüfung: Bewertung der gesamten Neubaumaterialien (Kostengruppen 300 und 400) und des Betriebs (Betriebsmittel) über einen Betrachtungszeitraum von 40 Jahren. Berücksichtigt werden hierbei Herstellung, Instandhaltung, Wartung, Reinigung, Betrieb und Entsorgung in der genannten Zeit.

i. ökonomischen Folgen mit Hilfe von Lebenszykluskostenanalyse (LCC), Wirtschaftlichkeitsberechnung, der Analyse externen Kosten (m.a.W. gesellschaftliche Umweltkosten) sowie die sozialen Auswirkungen für Nutzer/Mieter.

Detailprüfungen:

LCC: Bewertung der Nutzungskosten des Gebäudes über einen Betrachtungszeitraum von 40 Jahren. Berücksichtigt werden hierbei die Kosten der Herstellung, Instandhaltung, Wartung, Reinigung, Betrieb und Entsorgung in der genannten Zeit. Berechnung erfolgt durch Diskontierung als Barwert.

Wirtschaftlichkeitsberechnung: Bewertung durch den Bauherrn nach der Systematik einer Renditeberechnung nach dem Verfahren eines vollständigen Finanzplans (VoFi) sowie die Berechnung der Cashflows und  des Liquiditätsverlaufs über die ersten fünf bis zehn Jahre.

Externe Kosten: Berechnung der durch Gebäudesanierung und Nutzung über 40 Jahre verursachten gesellschaftlichen Umweltkosten (= externe Kosten) für die in der Ökobilanz errechneten Werte.

Soziale Auswirkungen für Nutzer/Mieter: Berechnung der entstehenden Kaltmieten je Sanierungsmodell und der umlegbaren Nutzungskosten (= Nebenkosten zzgl. zur Kaltmiete).

Zusammensetzung des Teams

Die Zusammensetzung des Projektteams spielt für den Erfolg der beabsichtigten komplexen Musterplanungen eine zentrale Rolle. Die kontinuierliche Einbindung aller wichtigen Fachdisziplinen (Bauherren-Vertreter aus Planungs-, Vermietungs- und kaufmännischer Abteilung, Architekt, Fachplaner Haustechnik inkl. Energiekonzept, Bauphysiker, Statiker und Nachhaltigkeitsexperte) ermöglicht eine durchgängige Bearbeitung in den oben skizzierten Bewertungsphasen. Mit der kontinuierlichen Einbindung nicht nur mehrerer Fachdisziplinen (interdisziplinär) sondern auch des Praxispartners Bauherr folgt das Projektdesign den Ansätzen der Transdisziplinarität (Transdisziplinarität bezeichnet den über reine Interdisziplinarität hinausgehenden Ansatz, von Projekt-Beginn an Vertreter aus der Praxis in Forschungs- und Entwicklungsprojekte einzubinden, s.a. Bergmann et al. 2007 und 2011), um einen höchstmöglichen Realitätsbezug zur internen Bewertung der Wohnungsbaugesellschaft und zur praktischen Bauausführung sicherzustellen.

I. Sondierung

a. Substanz-Erkundung

Substanzerkundung – Ist-Zustand des Gebäudes

Die Entwicklung von Sanierungsmodellen und –varianten erfolgt in mehreren aufeinanderfolgenden Schritten, Ein wichtiger erster Schritt ist die, parallel zu der im folgenden Kapitel beschriebenen Erkundung der lokalen Energieversorgungsoptionen, vorgenommene Substanzerkundung. Die Erhebung des Ist-Zustandes bildet den Ausgangspunkt für die Überlegungen zu den konstruktiven und technischen Aspekten der anstehenden  Sanierung. Im Zuge einer ausführlichen Begehung und Bemaßung werden alle Elemente des Bestandgebäudes als Baumassen- und Bauteil-Modell ebenso dokumentiert wie ihre Eneuerungsbedürftigkeit und mögliche Erhaltungsmöglichkeiten (beispielsweise aus technischen, energetischen, ästhetischen oder anderen Gründen) . Diese Erhebung bildet die Grundlage für die späteren Vergleichsanalysen der Sanierungsmodelle mit Hilfe von Ökobilanzen und Lebenszykluskostenrechnungen.

b. Energiepotentziale vor Ort

Energie-Potenziale vor Ort (Physis des Ortes)

Ein zentraler Gegenstand der frühen Musterplanung ist die Frage, welche energetischen Versorgungsmöglichkeiten für Heizung und Trinkwassererwärmung außer den normalerweise im Gebäude installierbaren Anlagentypen (Gasbrennwert, Holzpellets usw.) vor Ort gegebenenfalls genutzt werden können. Diese „Physis des Ortes“ wird anhand einer Betrachtung des nahen Gebäudeumfelds untersucht. Möglich sind eine Vielzahl von Optionen

A: Solarenergie (Anlage auf dem rund 800 qm großen Dach des Gebäudes)

B: Erdwärme (Anlage im Garten/Tiefgarage)

C: Energiepartnerschaft 1: Nutzung überschüssiger Wärme des Krankenhauses

D: Bau eines Langzeitspeichers für den Ganzjahresbetrieb mit Solarwärme

E: Energiepartnerschaft 2: Nutzung des Daches der städtischen KITA (Solarwärme)

F: zusammen mit E: Nutzung des Daches des benachbarten Theaters

G: Nutzung von Wärmeüberschüssen des BHKW im Nachbargebäude

Lokale Energiepotenziale – Beispiel Senefelderstraße, Köln

Physis des OrtesCopyright: Luczak-Architekten 2013

Die Auflistung ist das beispielhafte Ergebnis für den hier exemplarisch behandelten Fall der Gebäude in der Kölner Senefelderstraße. An anderen Standorten sind natürlich auch weitere Energieversorgungsmöglichkeiten möglich (Fernwärme, Windenergie, Abwärme aus Abwasserkanälen u.ä.). Bei einem ähnlichen Vorhaben wären diese aber natürlich in die Erkundung der lokalen Energieversorgungsmöglichkeiten einzubeziehen. Sie können in einer Matrix gesammelt und anhand verschiedener Merkmale strukturiert, gegebenenfalls zu neuen Lösungen führen und/oder in einer anschließenden Pro-Contra-Bewertung als weiter zu untersuchende Varianten ausgewählt werden.

In der folgenden Tabelle sind diese Schritte der Ideensammlung und –Auswahl beispielhaft für das Gebäude Senefelderstraße dargestellt.
Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Energiepotenziale vor Ort zu strukturieren: NBiB-Matrices lokale Potenziale Energieversorgung

Beispiel: Energiepotenziale vor Ort – Senefelderstraße

Matrix Prinzipielle Möglichkeiten lokaler Energieversorgung – Beispiel Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

Abbildung 1 - Matrix Prinzipielle Möglichkeiten lokaler Energieversorgung

 

Von den in der Matrix genannten Optionen der Erstsondierung (A-G) wurden einige für die Konstituierung näher zu untersuchender Sanierungsmodelle genutzt (A, B, D) und weiter untersucht.
Die restlichen (C, E, F, G – Energiepartnerschaften) wurden nicht weiterverfolgt, hauptsächlich aufgrund der erwarteten technischen und organisatorischen Aufwände, die eine zeitnahe Umsetzung unwahrscheinlich erschienen ließen. Die Argumente, die in der Entwicklungsdebatte zu den vorhandenen lokalen Energiepotenzialen am Beispielgebäude eine Rolle spielten, sind in der folgenden Pro-Contra-Tabelle abgebildet.

Matrix Pro-Contra-Tabelle lokale Energieversorgung – Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

Abbildung 2 - Matrix der Argumente Lokale Energiepotenziale

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Energiepotenziale vor Ort zu strukturieren: NBiB-Matrices lokale Potenziale Energieversorgung

c. Rahmenbedingungen



Bestandsanierungen unterliegen bei aller Freiheit der Konzipierung bestimmten Rahmenbedingungen, welche durch Gebäudesubstanz, Haustechnik, wirtschaftliche Bedingungen des Wohnungsunternehmens und die möglichen Auswirkungen auf die Belastung der Mieter vorgegeben werden.

Zum einen sind die prinzipiell möglichen Sanierungswege als grundlegende erste Rahmenbedingung zu verstehen und für die weiteren Planungsschritte der Sanierung zu durchdenken.

Nach Festlegung der dieser Grundmodelle der Sanierung müssen daraufhin

  1. die erwarteten Verbräuche an Wärme und Trinkwasser (Bedarfsplanung),
  2. die energetischen Mindest-Anforderungen der EnEV,
  3. die Ertragsgrößen der lokalen Energiepotenziale

untersucht werden, um Auswahlkriterien für die künftigen technischen Systeme verfügbar zu machen (beispielsweise für die Wärmeerzeugung oder die Dämmsysteme).

Beispiel
Am vorgestellten Pilotprojekt, dem Sanierungsvorhaben Senefelderstraße, lassen sich diese Rahmenbedingungen beispielsweise wie folgt charakterisieren.

  • Die Gebäudesubstanz des soliden Massivbaus ist auch heute noch gut. Die Grundrisse der bestehenden Wohnungen in Maßen verbesserbar. Dies betrifft allerdings nicht die Sanitärbe-reiche betrifft, da sie im Bereich tragender Bauteile liegen. Die Umsetzung eines Abrisses wäre möglich, stößt aber auf die Schwierigkeit eventuell größere Sicherungsmaßnahmen in der Gebäudereihe (Nachbargebäude) durchführen zu müssen. Eine Erweiterung des Ge-bäudes ist nur im Gartenbereich möglich.
  • Die Haustechnik besteht aus veralteten Elektro- und Wasserinstallationen. Der Einbau technischer Installationen, insbesondere einer Wärmeversorgung ist über bestehende nicht genutzte Schächte möglich. Weiterhin existieren Möglichkeiten im Keller und/oder auf dem Dach Wärmeerzeugung, Warmwasserbereitung und/oder Lüftungsanlagen unterzubringen.
  • Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Wohnungsunternehmens sind am Standort Köln von der stetig hohen Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt geprägt. Das Gebäude ist in seinem derzeitigen Zustand dennoch nicht voll belegt. Das Interesse, durch eine Sanierung ein attraktives Wohnungsangebot in dem derzeit sehr beleibten Stadt-teil Ehrenfeld zu schaffen und einen höheren Mietzins zu erzielen, ist hoch. Eine innovative aber technisch zuverlässige Lösung wird erwartet. Die Renditeerwartungen des mehrheitlich in städtischem Eigentum befindlichen Unternehmens sind im Vergleich mit anderen Marktak-teuren moderat.
  • Die Mieterinteressen (bzw. Auswirkungen auf die Belastung der Mieter) der jetzigen Bewohnerschaft sind auf eine Verbesserung ihrer Situation gerichtet, was sich auch dadurch äußert, dass sie für den Fall einer Sanierung das Angebot zum Umzug in andere Objekte des Wohnungsunternehmens angenommen haben.
    Die Erwartungen der künftigen Mieterschaft eines sanierten Gebäudes werden sich, neben Lage und Mietpreis, an die Höhe der Nebenkosten und den angebotenen Wohnstandard richten. Für die zukünftigen Bewohner des Hauses wird also eine möglichst energieeffiziente Sanierung attraktiv sein, da der gegebenenfalls erhöhte Mietzins durch niedrigere Energie-kosten kompensiert werden kann.

c.1 Sanierungsoptionen – Baukonstruktion


Grundmodelle der Sanierung – Baukonstruktion

Für die Bildung von Sanierungsmodellen (d.h. die weiter zu untersuchenden Kombinationen aus Baukonstruktionen und haustechnischen Lösungen) ist die Verständigung über die grundsätzlich möglichen Modelle der künftigen Baukonstruktion und ihrer Vor- und Nachteile im konkreten Sanierungsfall der grundlegende Arbeitsschritt (Die Analyse der haustechnischen Optionen erfolgt im nächsten Schritt).

Prinzipielle Möglichkeiten zur Bestandsanierung

Wenn die Sanierung eines Bestandgebäudes ansteht (alle Vorüberlegungen sind abgeschlossen, die Entscheidung zu Erneuerungsmaßnahmen (hier der Einfachheit halber „Sanierung“ genannt, d.h. Baumaßnahmen von Abriss bis Neubau) ist getroffen) kommen, unabhängig vom beispielhaft dargestellten Fall, fünf mögliche Vorgehensweisen bzw. Entscheidungen in Frage (ausführlicher am Beispiel des Pilotgebäudes in der folgenden Matrix – für Ihr Projekt können Sie ein entsprechendes Matrix-Formular herunterladen, s.u.). Davon sind die ersten drei die für den Handlungsleitfaden tatsächlich relevanten, da sie weitere Arbeitsschritte einleiten, während die beiden weiteren eher der Vollständigkeit halber aufgeführt sind (die aus diesen abzuleitenden Planungsschritte werden hier nicht weiter thematisiert).

  • Eine minimale Sanierung, die nur die dringendsten Arbeiten umfasst. Es werden je nach Schadenbild nur die notwendigsten Arbeiten (Einzelmaßnahmen) durchgeführt (beispielsweise nur Gebäudehülle inkl. Dämmung, Fenster, Haustechnik/Wärmeversorgung, Sanitärbereiche).
  • Ein aufwändiger Neubau, der eine vollständige Neugestaltung von Gebäude, Technik und Wohneinheiten umfasst. Diese Option ist relevant, wenn die Bausubstanz oder die Organisation der Wohneinheiten fragwürdig bis schlecht sind oder/und andere Faktoren (Lage, Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt etc.) es ratsam erscheinen lassen, auf dem Grundstück einen Neubeginn zu machen.
  • Eine Zwischenlösung, welche den Bestandbau mit einem neuen Baukörper kombiniert – eine Möglichkeit, die geeignet ist, wenn die Baukonstruktion gut und erhaltenswert erscheint und das Grundstück einen Anbau zulässt. Dieser kann dann sowohl bestehende Grundrisse erweitern und verbessern wie auch neue Haustechniksysteme aufnehmen.
  • Die Entscheidung gegen eine Sanierung. Eigentlich keine Sanierungsentscheidung, aber es kann auch nach der Phase der Vorüberlegungen Situationen geben, in denen das Gebäude unverändert betrieben werden muss, ein solches „Nicht-Sanieren“ also Sinn macht.
  • Die Entscheidung, das bestehende Gebäude und die Funktion Wohnen still zu legen. In
  • Gebieten rückläufiger demographischer Entwicklung eine sinnvolle Option.

Matrix Prinzipielle Möglichkeiten Sanierung der Baukonstruktion – Beispiel Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

Abbildung 4 - Matrix Prinzipielle Möglichkeiten für die Bestandssanierung

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Energiepotenziale vor Ort zu strukturieren: NBiB-Matrices Grundmodelle Sanierung

Pro-Contra-Betrachtung der Grundmodelle

Die Grundmodelle werden in einem zweiten Schritt einer Vorbewertung durch das Projektteam unterzogen. Dies geschieht in Form einer Sammlung aller Vor- und Nachteile. Diese werden während der Debatte im Planungsteam zusammengetragen und entstehen somit auf Grundlage der Kenntnisse des Objekts und der Expertisen der Teammitglieder. Die auf diese Weise entstehende Pro-Contra-Struktur wird mit Hilfe einer nun erweiterten und stärker bewertenden Kriteriensammlung strukturiert: Thematisiert werden mit dieser Pro-Contra- Bewertungsmatrix schon frühzeitig wichtige Bereiche nachhaltigen Bauens wie Fragen zu den Folgen für die (künftigen) Nutzer (Sozialverträglichkeit), nach der Klimafreundlichkeit, dem Wohnflächenangebot und nicht zuletzt den Einschätzungen zum Herstellungspreis (ausführlicher in der folgenden Matrix).

Beispiel Gebäude Senefelderstraße

Die Auswertung der Pro-Contra-Argumente zu den Grundmodellen der Sanierung ergab im Beispiel Senefelderstraße einen Ausschluss der Modelle D und E. Auf der einen Seite ist die Nachfragesituation für Mietwohnungen in ganz Köln wie auch im Stadtteil Ehrenfeld so groß, dass eine Stilllegung der Fläche nicht sinnvoll ist. Andererseits ist der Sanierungsstau so groß (Wohn- und Ausstattungsstandard der Gebäude und Wohnungen liegen deutlich unter den heute üblichen Anforderungen und die Baukonstruktion bedarf einer grundlegenden Instandsetzung), dass ein Betrieb ohne Sanierungsmaßnahmen absehbar Ertrag und Mieterbesatz mindern würde. Im Hinblick auf die verbleibenden Modelle A, B und C zeigen sich jeweils eigene Vorteilskonstellationen (in Bezug auf Herstellungspreise, Grundrissveränderungen, Miethöhe, Komfort, Klimafreundlichkeit etc; Details in Pro-Contra-Tabelle auf der folgenden Seite), so dass eine weitere Untersuchung dieser drei Grundmodelle in Kombination mit haustechnischen Komponenten beschlossen wurde. Letztere werden in den folgenden Registerkarten zu haustechnischen Optionen dargestellt.

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Energiepotenziale vor Ort zu strukturieren: NBiB-Matrices Grundmodelle Sanierung

Matrix Pro-Contra-Matrix Sanierungoptionen Baukonstruktion – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 5- Pro-Contra Argumente Grundmodelle für Bestandsanierungen

c.2 Bedarfsanalyse

Nach Festlegung der Grundmodelle der Sanierung müssen einige Rahmenbedingungen untersucht werden, um Auswahlkriterien für die technischen Systeme verfügbar zu haben (beispielsweise für die Wärmeerzeugung oder die Dämmsysteme). Solche Rahmenbedingungen sind

  1. die erwarteten Verbräuche an Wärme und Trinkwasser (Bedarfsplanung),
  2. die energetischen Mindest-Anforderungen der EnEV 09,
  3. die Ertragsgrößen der lokalen Energiepotenziale.

Bedarfsplanung

Für die weiteren Auswertungen werden typische Rahmenbedingungen der Wohnungsnutzung in Form von anzunehmenden Verbrauchsdaten und Komfortparameter recherchiert und für das Objekt Senefelderstraße festgelegt.  Die zu erwartenden Verbrauchsdaten für ein Gebäude mit erneuerter Haustechnik werden aus statistischen Durchschnittswerten (Destatis 2006, VDEW 2006, HEA) abgeleitet. Die Ergebnisse dieser Recherchen und Festlegungen zeigt die folgende Abbildung beispielhaft für das Pilotgebäude.

 Nutzungsrandbedingungen für die Sanierungsmodelle – Beispiel Pilotgebäude

 

c.3 Energetische Mindestqualitäten

EnEV – Energetische Mindestqualitäten

Um die Grenzen der Konfigurationsmöglichkeiten von Gebäudehülle und –technik zu kennen, ist es für die weitere Arbeit notwendig, Mindeststandards für die energetische Qualität der Sanierung abzuschätzen.

Als Orientierungsgrößen können für die oben beschriebenen Grundmodelle berechnet werden von welcher Mindestdämmung, unabhängig von der Gebäudetechnik, theoretisch auszugehen ist, um die Sanierung den Anforderungen der EnEV 2009 entsprechend durchführen zu können. Voraussetzung ist das für alle Modelle mit ähnlichen Dämmstärken gearbeitet wird. Aus diesem Arbeitsschritt ergibt sich eine Abschätzung der notwendigen Dämmstärken für die möglichen Außen- und Innendämmsysteme. Diese Angaben zur Mindestdämmung dienen der Orientierung und sind vorerst theoretischer Natur, da nach der EnEV bekanntlich zwei Anforderungen zu erfüllen sind: Einmal diejenigen an die Dämmung der Gebäudehülle (Transmission) und zum zweiten die des Primärenergiebedarfs (für Transmission, Lüftung, Gewinne, Anlagentechnik, usw.).

Diese zweite Anforderung wird im zweiten Schritt berücksichtigt. Auf Basis der oben beschriebenen Grundmodelle werden die bereits im Team diskutierten Varianten der Energieversorgung, der Fensterqualitäten, der Lüftungstechnik sowie der Dämmung (Außen-/Innendämmung) auf ihre praktisch-energetischen Wirkungen, d.h. ihre EnEV-Zulässigkeit,  hin untersucht. Dies ist auch deswegen sinnvoll, da die gestalterischen und ensemble-bezogenen Aspekte sowie die Frage der technischen Umsetzbarkeit des Umbaus als Kriterien nachhaltigen Bauens einbezogen werden müssen. Da die Anlagentechnik zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht im Detail festgelegt werden kann, muss vom zuständigen Fachplaner eine Abschätzung zur Anlagenaufwandszahl getroffen und geeignete Anlagenvarianten berechnet werden.

Einen Überblick über diese Ergebnisse der EnEV-Abschätzungen und der Einhaltung einiger beispielhafter technischer Kombinationsmodelle gibt die folgende Tabelle am Beispiel des Gebäudes Senefelderstraße: Tabelle Überblick über die Ergebnisse der EnEV-Abschätzungen

 

c.4 Detailprüfung lokale Energiepotenziale

In einem dritten vorbereitenden Schritt werden schließlich die festgestellten Möglichkeiten zum Einsatz lokaler Energieversorgungssysteme einer vertieften Prüfung unterzogen, um nur realistische Optionen weiterverfolgen zu können. Geklärt werden beispielsweise Frage wie die Höhe möglicher solarer Erträge oder die tatsächlichen geothermischen Potenziale oder auch die Bereitschaft von Anliegern zu Energiepartnerschaften (BHKW-Verbünde u.ä.). Einzusetzen sind hier verschiedene Untersuchungsverfahren der Fachplaner wie Simulationen, geologische Recherchen und Umfragen.

d. Prinzipielle technische Optionen

Ein zentraler Bestandteil der weiteren Sondierung ist die Auswahl der technischen Komponenten für die Wärmeerzeugung und sonstige Haustechniksysteme (Lüftung, Trinkwassererwärmung, Wärmeübergabe) sowie der energetischen Möglichkeiten zur Ausführung der Gebäudehülle (Dämmsysteme).

In gleicher Weise wie bei der Erarbeitung der konstruktiven Grundmodelle wird für die haus- und dämmtechnischen Elemente zuerst ein Katalog prinzipiell möglicher technischen Optionen zusammengestellt, diese daraufhin anhand ihrer Eignung für das konkrete Gebäude ausgewählt und anschließend einer Pro-Contra-Betrachtung unterzogen. Die Vor- und Nachteile werden auch in diesen Fällen anhand der Debatte im Team, das heißt auf Grundlage der Kenntnisse des Objekts und der Expertisen der Teammitglieder zusammengestellt. Eine wichtige Rolle kommt bei der Analyse der Technikoptionen den Ergebnissen einer Voruntersuchung von Eigenschaften und Wirtschaftlichkeit der unterschiedlichen Systeme zu. Nachdem die Sammlung der technischen Optionen im ersten Arbeitsschritt abgeschlossen ist, sollte eine entsprechende Voruntersuchung durchgeführt und deren Ergebnisse in die Pro-Contra-Struktur integriert werden.

d.1 Wärmeerzeugung

Prinzipielle Möglichkeiten der Wärmeerzeugung

Im ersten Schritt werden vom Team die Merkmale der Systeme zur Wärmeerzeugung in genereller Form zusammengetragen. Auf dieser Grundlage der möglichen technischen Optionen und Eigenschaften werden daraufhin für das Gebäude geeignete Systeme definiert (siehe die folgende Matrix). Die Zusammenstellung der technischen Möglichkeiten zur Wärmeerzeugung ist eng verbunden mit den (lokal) nutzbaren Energieträgern sowie der Art und Weise, wie die dazugehörigen Anlagen organisiert (Versorgungsart) sind und sich auf den Raumverbrauch im Gebäude (Platzbedarf) sowie die Wohnungen bzw. ihre Nutzer (Wirkungen auf die Wohnung) auswirken. Nicht zuletzt kann als allgemeingültiges Beschreibungsmerkmal die Frage nach der Art der Steuerung gestellt werden, da hierdurch sowohl die Einflussnahmemöglichkeiten der Nutzer wie auch die steuerungstechnische Organisation der Anlagen beschrieben werden kann

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Optione der Wärmeerzeugung zusammenzustellen: NBiB-Matrices Wärmeerzeugung

Matrix Prinzipielle Möglichkeiten zur Wärmeerzeugung – Beispiel Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

Abbildung 8 - Prinzipielle Möglichkeiten zur Wärmeerzeugung

 

Auswertung der Pro- und Contra-Argumente

Auf Grundlage der für das Gebäude identifizierten Potenziale wird eine Anzahl von Hoch- und Niedrigtemperatur-Systemen sondiert.  In der folgenden Pro- und Contra-Tabelle sind am Beispiel des Gebäudes Senefelderstraße die wichtigsten Ergebnisse dieser Voruntersuchung sowie der Debatte im Projektteam zusammengefasst. Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Optione der Wärmeerzeugung zusammenzustellen: NBiB-Matrices Wärmeerzeugung

Matrix Pro-Contra-Tabelle zur Wärmeerzeugung – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 9 - Pro-Contra-Argumente Wärmeerzeugungsoptionen

Die Auswertung der Vor- und Nachteile der betrachteten Wärmeerzeugungsoptionen wird nach fünf Gesichtspunkten vorgenommen.

  • Zum einen nach den praktischen Aspekten der Realisierbarkeit: D.h. der technischen Umsetzbarkeit der Systeme in bestehenden Gebäuden und Grundstück (für den Fall eines Neubau ist das Gebäude natürlich kein limitierender Faktor), ihrer Verfügbarkeit und der Einschätzung der Versorgungssicherheit.
  • Zum zweiten nach Aspekten der Nachhaltigkeit: der Klimafreundlichkeit des Betriebs, des Anteils an erneuerbarer Energie und der Langlebigkeit der Anlagen.
  • Drittens werden die Systeme auch im Hinblick auf die für institutionelle Bauherren häufig kritischen Größen der Investitionskosten, des Wartungsaufwandes und der Wirtschaftlichkeit[1] betrachtet.
  • In einem vierten Bereich stehen die Belange der Mieter bzw. Nutzer des künftigen Gebäudes im Mittelpunkt der Betrachtung: Erörtert werden die entstehenden Kosten des Betriebs der Systeme und damit der Nebenkosten, die auf Mieter zukommen, aber auch die Wirkung der Systeme auf den Nutzerkomfort am Beispiel der Wärmeübergabe in den Wohnungen.
  • Fünfter und nicht unwichtiger Aspekt ist die Frage, wie hoch der Innovationsgrad der Systeme für den Wohnungsbau und die Bestandssanierung ist. Diese Frage ist insofern relevant, als auch eine weitere Untersuchung von sehr innovativen Systemen mit hohen Investitionskosten für den Auftraggeber Bauherr Sinn machen kann. Durch eine Untersuchung auch dieser Optionen erhält er die Möglichkeit, Wissen und Erfahrungen zu potenziellen Zukunftstechnologien zu sammeln und für sein Unternehmen insgesamt zu nutzen.

 


[1] Diese Wärmeerzeuger wurden auf Basis der Ergebnisse einer Bedarfssimulationen für die beiden Dämmstandards HT-100 und HT-85-Gebäudehülle hinsichtlich der zu erwartenden Investitions- und Betriebskosten wirtschaftlich vorgeprüft (die Berechnung wurde anhand der Annuitätenmethode der VDI 2067-1 durchgeführt– eine abschließende ökonomische Prüfung an den später festgelegten Sanierungsmodellen erfolgte durch eine Lebenszykluskostenanalyse und die Wirtschaftlichkeitsrechnung des Wohnungsunternehmenes (siehe die entsprechenden Registerkarten).

d.2 Lüftung

Lüftung soll dauerhaft und ohne unzumutbaren Aufwand für den Bewohner den hygienischen Mindestluftwechsel sicherstellen. In der DIN 1946-6 wird u.a. der aktuellen Rechtsprechung Rechnung getragen. Wesentlich ist dabei, dass nicht immer mit einer aktiven und sinnvollen Lüftung durch den Bewohner gerechnet werden darf, vielmehr muss auch bei zeitweiliger Abwesenheit der Bewohner der baulich erforderliche Mindestluftwechsel ermöglicht werden. Hierzu wird in der oben genannten Norm das Erstellen eines Lüftungskonzeptes gefordert. Dabei wird überprüft, welche Luftmengen erforderlich sind, mit welchen Luftwechseln aufgrund von Undichtigkeiten der Gebäudehülle zu rechnen ist und welche Luftwechsel durch zusätzliche Systeme ermöglicht werden müssen. Innen liegende Räume müssen über zusätzliche Systeme mit Frischluft versorgt werden. Unter energetischen Gesichtspunkten ist es wünschenswert, im Winter den Wärmeverlust durch den Luftaustausch zu vermindern. Dies lässt sich mit einer Wärmerückgewinnung (Wärmeüberträger zwischen Zu- und Abluft) realisieren. Andererseits ist der mechanisch angetriebene Luftaustausch immer mit Stromverbrauch der Ventilatoren sowie Wartungs- und Instandhaltungskosten verbunden. Im Folgenden werden die Entwicklung und erste Sondierung der für die Zusammenstellung der Sanierungsmodelle betrachteten Lüftungssysteme vorgestellt.

In gleicher Manier wie bei der Sondierung der Möglichkeiten zur Wärmeerzeugung werden vom Projektteam mit Hilfe einer auf objektiv-technische Merkmale beschränkten Matrix die Eigenschaften für Lüftungssysteme zusammengetragen (s. folgende Tabelle). Auf dieser Grundlage wurden daraufhin für das Gebäude geeignete Systeme definiert. Die Zusammenstellung der technischen Möglichkeiten zur Lüftung definiert sich durch den Standort der Anlagen, die Art der Steuerung (spiegelt steuerungstechnische Organisation und Einflussnahmemöglichkeiten der Nutzer wieder) sowie den Umgang mit dem in der Abluft verbleibenden Wärmegehalt.

Matrix Prinzipielle Möglichkeiten zur Lüftung – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 10 - Prinzipielle Möglichkeiten zur Lüftung

 

Die aus den Anforderungen entwickelten Möglichkeiten zur Lüftung lassen sich in sechs Systemen beschreiben, deren Auswahlkriterien die Verfügbarkeit auf dem Haustechnik-Markt und ihre Repräsentativität als typische Vertreter einer technischen Lösungsoption waren. Diese sechs Optionen wurden in der folgenden Pro-Contra-Betrachtung untersucht.

Auswertung der Pro- und Contra-Argumente

Die Auswertung der Vor- und Nachteile der betrachteten Lüftungssysteme erfolgte im Demonstrationsvorhaben Senefelderstraße in den fünf Bereichen a. Realisierbarkeit, b. Nachhaltigkeit-Klimafreundlichkeit, c. Investitionskosten-Wartungsaufwand-Wirtschaftlichkeit, d. Wirkungen auf den Mieter und e. Innovationsgrad. Die für die Lüftungssysteme gesammelten Argumente für das Beispielgebäude Senefelderstraße sind in der folgenden Tabelle aufgelistet. Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Lüftungs-Optionen zusammenzustellen: NBiB-Matrices Lüftung

Matrix Pro-Contra-Tabelle zur Lüftung – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 11 - Pro-Contra-Argumente Lüftung

Die Auswertung ergab am Fallsbeispiel Senefelderstraße für die betrachteten Lüftungssysteme ein sehr profiliertes Vorteilsbild für die Option der hauszentralen Lüftung mit Wärmerückgewinnung, da hier Wirtschaftlichkeit mit hoher Rückgewinnungseffizienz und entsprechender Klimafreundlichkeit einhergehen Zusätzlich verstärkt wird dieses vorteilhafte Bild durch eine geringen Flächenbedarf und positive Effekte auf die Nebenkosten der Mieter. Für die Entwicklung der Sanierungsmodelle und ihrer Performanceanalyse wurde Option C empfohlen. Hierzu sollte eine vertiefende Wirtschaftlichkeits-Betrachtung durch Vergleich dreier Wärmeerzeugungssysteme durchgeführt werden, um den Einfluss der Energieträger frühzeitig abschätzen zu können.

d.3 Warmwasserbereitung

Prinzipielle Möglichkeiten der Warmwasserbereitung

Ein erheblicher Teil des Energieverbrauchs von Wohngebäuden wird durch die Warmwasserbereitung verursacht. Generell lassen sich die Möglichkeiten zur technischen Lösung der Trinkwassererwärmung einige wenige Merkmale bzw. Anforderungen beschreiben: Der Standort der Erwärmungsanlagen, die Frage wer, abgesehen von der Entnahmestelle, wie Einfluss auf die Warmwassertemperatur nehmen kann (die Steuerung), und nicht zuletzt die Art und Weise wie (und ob) technisch die Verknüpfung mit dem wärmeerzeugenden System erfolgt (Kopplung) und eine Abhängigkeit von der Temperaturführung der Wärmeerzeugung vorliegt (HT und NT-Systeme). Anhand der bereits in den vorangegangenen Kapiteln verwendeten Matrix wurde objektiv-technische Merkmale für Wassererwärmungssysteme zusammengetragen und in der Folge für das Gebäude geeignete Systeme definiert.

Matrix Prinzipielle Möglichkeiten zur Warmwasserbereitung – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 12 - Prinzipielle Möglichkeiten zur Warmwasserbereitung

Anmerkung: Im Fall der Senefelderstraße bestand keine Möglichkeit, einen externen Anlagen-Standort zu wählen, da es absehbar war das weder auf dem Gründstück noch in der Nähe der Gebäude Optionen bestanden. Dies war auch durch die Tatsache begründet, dass die Nutzung von BHKW-Abwärme aus der Nachbarschaft bereits wegen technischer und rechtlicher Erwägungen ausgeschlossen war. Die für die Wassererwärmung abgeleiteten (und auf dem Markt erhältlichen) Möglichkeiten bezogen sich folglich auf Anlagen im oder am Gebäude.

Auswertung der Pro- und Contra-Argumente Warmwasserbereitung

Die Auswertung der Vor- und Nachteile der betrachteten Warmwasserbereitungs-Systeme erfolgte im Demonstrationsvorhaben Senefelderstraße entsprechend der fünf bereits beschriebenen Bereiche. Die für die Warmwasserbereitung gesammelten Argumente sind am Beispiel des Pilotgebäudes in der folgenden Tabelle gezeigt. Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Warmwasserbereitung zusammenzustellen: NBiB-Matrices Warmwasserbereitung

Matrix Pro-Contra-Tabelle zur Warmwasserbereitung – Beispiel Senefelderstraße
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d.4 Wärmeübergabe

Prinzipielle Möglichkeiten der Wärmeübergabe in die Wohnungen lassen sich durch die einfache Kombination der Merkmale wärmeübertragendes Medium (Festkörper, Gas), Art der technischen Installation (Rohrleitung, Luftschacht) sowie Einbauort  (Wand, Decke, Boden) beschreiben.

Matrix Prinzipielle Möglichkeiten zur Wärmeübergabe – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 13 - Prinzipielle Möglichkeiten zur Wärmeübergabe

Auswertung der Pro- und Contra-Argumente Wärmeübergabe

Die Wahl des Wärmeübergabesystems kann endgültig nur in Verbindung mit weiteren Planungsparametern, insbesondere der gewählten Wärmeerzeugung und deren Energieträger sowie von Dämmstandard und Lüftungskonzept erfolgen. Diese wiederum werden erst nach einer Untersuchung mehrerer alternativer Sanierungsmodelle festgelegt. Für die in dieser Arbeitsphase anstehenden Sondierungen werden folglich zunächst nur die prinzipiellen Vor- und Nachteile der Heizungssysteme erörtert, um eine technisch sinnvolle Zuordnung zu den später gebildeten Sanierungsmodellen vornehmen zu können.

Matrix Pro-Contra-Tabelle zur Wärmeübergabe – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 14 Pro-Contra Wärmeübergabe

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Warmwasserbereitung zusammenzustellen: NBiB-Matrices Wärmeübergabe

d.5 Dämmung Gebäudehülle

Die Dämmung von Außenwänden lässt sich materialunabhängig anhand weniger Parameter in einfacher Weise definieren. Als zu beschreibende Anforderungen sind die Lage der Dämmung aus der Perspektive des zu dämmenden Innenraums und die Art der Konstruktion (belüftet vor der Tragkonstruktion oder im direkten Kontakt mit dieser (geklebt)) ausreichend. Weitergehende Fragen wie die nach den zu wählenden Dämmmaterialien oder der Wichtigkeit die EnEV einzuhalten, sind bereits mit Werturteilen verbunden und finden erst in der folgenden Pro-Contra-Debatte ihren Niederschlag. Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um Ihre Möglichkeiten zur Dämmung zusammenzustellen: NBiB-Matrices Dämmung

Matrix Prinzipielle Möglichkeiten zur Dämmung – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 15 -  Prinzipielle Möglichkeiten zur Dämmung

Auswertung der Pro- und Contra-Argumente Dämmung – Beispiel Senefelderstraße

Im Falle des Vorhabens Senefelderstraße war die Frage der Dämmungen für die Decken- und Bodenkonstruktionen innerhalb des Teams unstrittig. Klar war auch, dass bei einer Sanierung durch Neubau eine Außendämmung erfolgen würde, da  in diesem bauphysikalische Sicherheit und Gestaltungsfreiheit ohne Rücksicht auf bestehende Elemente die einfachste technische Umsetzung möglich machen würden – auf Kosten allerdings von Klimafreundlichkeit und althergebrachter Baukultur des Quartiers.

Dagegen wurde die Umsetzung der Dämmung der straßenseitigen Fassade zu einer paradigmatischen Debatte, welche den Konfliktstoff zwischen den unterschiedlichen Aspekten von Nachhaltigkeit deutlich zeigte. Die angestrebten Qualitäten für die Attraktivität des Gebäudes und die städtebauliche Wirkung im Stadtteil führten im Fall der straßenseitigen (nicht denkmalgeschützten) Fassade zu einer ausführlichen vergleichenden Betrachtung der beiden Optionen Außen- und Innendämmung. Zur Debatte standen die Erhaltung bzw. Wiederherstellung der ursprünglichen Fassade oder eine Außendämmung, welche die Fassadenansicht eventuell in Teilen nachbilden könnte.

Matrix Pro-Contra-Tabelle zur Dämmung – Beispiel Senefelderstraße
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Abbildung 16 - Pro-Contra-Argumente Dämmung

Die für Innendämmungen häufig angesprochenen Probleme (technisch aufwändige Anschlusslösungen, Wärmebrücken, Feuchtebildungen) werden unterschiedlich gewertet. Zum einen als Argument für eine Außendämmung, zum Anderen als eine durch viele Beispiele belegte Möglichkeit gelungener Innendämmung bei der gegebenen klimatisch günstigen Lage der Fassade (kein Schlagregen) und einer technisch akkuraten Ausführung. Favorisiert wurde im Team der Kompromiss einer die originale Struktur nachbildende Außendämmung. Letztendlich kam in der Frage der Dämmung der Straßenseite kein wirklich einheitliches Meinungsbild zustande. Aufgrund der Vor- und Nachteile beider Lösungsmöglichkeiten wurde eine Aufnahme beider Optionen bei der Bildung von Sanierungsmodellen beschlossen, um eine vertiefende Untersuchung zu ermöglichen.

e. Nachhaltigkeitsbewertung

Die im bis hierhin durchgeführten Vorbewertungen der Baukomponenten beziehen sich auf praktische, umsetzungsbezogene Aspekte und auf eine vorbereitende Einschätzung ausgewählter energetischer, ökologischer und ökonomischer Parameter. In einer ernst zu nehmenden Definition von Nachhaltigkeit und nachhaltigem Bauens aber sind eine Vielzahl weiterer Aspekte und Kriterien zu berücksichtigen, um eine fundierte Auswahl an Baukomponenten und eine darauf fußende Entwicklung von Sanierungsmodellen vornehmen zu können.

Nachhaltigkeitsbewertung der Baukomponenten

Die in vorangegangenen Kapiteln vorgestellte Voruntersuchung von Bauelementen wird aus diesem Grund um eine Nachhaltigkeitsbewertung der Baukomponenten ergänzt, welche neben den Aspekten der Wirtschaftlichkeit und des Klimaschutzes weitere ökologische Qualitäten sowie nutzerbezogene, soziale und praktische Aspekte der geplanten Sanierung berücksichtigt.

Wenn Nachhaltiges Bauen definiert wird als „die ökologischen, ökonomischen und sozialen Folgen von Baumaßnahmen in einer Lebenszyklus-Perspektive berücksichtigendes Bauen“ lehnt sich diese Definition an die bekannten Definitionen und Kriterien des Leitfadens Nachhaltiges Bauen sowie der Bewertungssysteme des Bundes BNB (Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen des Bundesbauministeriums) und  des von der Wohnungswirtschaft getragenen Systems NaWoh (Nachhaltiger Wohnungsbau an. Diese Systeme sind in den letzten fünfzehn Jahren hauptsächlich aus Forschungsarbeiten für das Bundesbauministerium (BMVBS) im Rahmen des Runden Tisches Nachhaltiges Bauen entstanden. Um den Nachteil dieser Systeme, den hohen Aufwand an Dokumentation und Nachweisführung, zu kompensieren wurde eine Nutz-Wert-Analyse in Anlehnung an die genannten Kriterien entwickelt. In die jeweiligen Themenbereiche der entstehenden Gesamtmatrix werden auch die bereits erarbeiteten Sondierungsergebnisse (z.B. zu Investitionskosten, energetische Qualität laut EnEV usw.) übertragen, um einen, beabsichtigten,  Überblick über alle Qualitäten der Nachhaltigkeit zu erreichen.

Bewertet werden jeweils die verschiedenen Möglichkeiten der Lüftung des Gebäudes, der Warmwassererzeugung, der Warmwasserbereitstellung, der Wärmebereitstellung, der Wärmeübergabe und der Fassadendämmung. Die innerhalb einer Nachhaltigkeitsuntersuchung zentralen Kriterien der Ökobilanz und der Lebenszyklusberechnung beziehen sich auf das Verhalten des gesamten Gebäudes innerhalb eines bestimmten Betrachtungszeitraums, sie werden in dieser Vorbewertung der Baukomponenten „nur“ als Abschätzungen vorgenommen (Umfassend bewertet werden sie auf Grundlage tatsächlich erstellter Berechnungen erst anhand der vollständigen Sanierungsmodelle späteren Arbeitsschritten (ebenso wie die volkswirtschaftlichen Umwelt- und Gesundheitskosten).

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um die Nachhaltigkeitsbewertung ihrer Baukomponenten durchführen zu können: NBIB-Matrices Nachhaltigkeitsbewertung Baukomponenten – bitte beachten Sie aber zunächst die folgenden Erläuterungen, um einen korrekten Umgang mit dem umfangreichen Arbeitsschritt sicherzustellen.

Voraussetzungen für die Nachhaltigkeitsbewertung

Die Vorbewertung von Bauelementen formuliert auch Anforderungen, die a. nur zum Teil quantifizierbar sind und ebenso Bewertungskriterien, welche b. rechnerisch erst anhand der vollständigen Sanierungsmodelle ermittelt werden können, deren Abschätzung aber bereits in der Vorbewertung benötigt wird (beispielsweise die der Beiträge von Bauelementen zu Ökobilanz und Lebenszykluskosten). Diese beiden Kategorien umfassen also (zum Zeitpunkt der Vorbewertung) „weiche“ Kriterien, für deren Einschätzung das Projektteam auf Experten- und Erfahrungswissen angewiesen ist. Es stellt sich also die Frage, wie die erforderlichen Vorbewertungen praxisnah erarbeitet werden ohne den umfangreichen Nachweisapparat einer Nachhaltigkeitszertifizierung mit  in Gang zu setzen. Dies ist nur dann realisierbar, wenn eine Voreinschätzung zu den beschriebenen Anforderungen auf der Grundlage von Erfahrungs- und Expertenwissen möglich ist, das heißt wenn ein oder mehrere Teammitglieder Nachhaltigkeitsexperten sind. Das im Team vorhandenen Wissen der verschiedenen Experten muss also alle Nachhaltigkeitsbereiche abdecken oder diese durch Recherche abdecken können. Sowohl für die normenbasierten quantifizierbaren Kriterien (d.h bauphysikalische, energie- oder kostenbezogene) wie auch für die Kriterien nachhaltigen Bauens, für die im Normalfall keine Expertise im Planungsteam vorhanden ist, können dann in dem Vorhaben fundierte Einschätzungen mit Hilfe einer umfangreichen Nutz-Wert-Analyse getroffen werden.

Die seitens der genannten Bewertungssysteme verfügbaren Kriterien bieten den Vorteil, dass sie eine umfassende Bewertung von ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekten einer Baumaßnahme ermöglichen. Die Bewertungen beziehen sich in den Ursprungssystemen auf die Wirkung von Bauteilen und Haustechnik im Rahmen eines Gebäudekonzepts (gebäudebezogene Bewertung). Zudem liegt mit diesen Systemen ein in vielen Bereichen quantifizierbares und normenbasiertes Modell vor, das der Objektivierung auch „weicher“ Kriterien eine Legitimation bietet. Mit einer entsprechenden Einarbeitung und Kenntnis der Kriterien lässt sich also eine orientierende Bewertung der dargestellten Baukomponenten vornehmen. Prinzipiell wird also das in vielen Projekten entstandene Experten- und Erfahrungswissen der Teammitglieder systematisiert und dokumentiert.

Für die orientierende Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten der Baukomponenten werden folgende Kriterien angewandt:

Tabelle Kriterien für die Vorab-Nachhaltigkeitsbewertung von Bauteilen

Kurzbewertungsinstrument
Nachhaltigkeitsaspekte von Bauelementen

Ökonomische Qualitäten

Norm – Bewertungsgrundlage

Beschreibung

Eignung und Grundlagen der Kriterien
für Bestands-Sanierungen

Lebenszykluskosten (LCC inkl. Wirtschaftlichkeit)

DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau, DIN 276-1, DIN 277-1, VDI 2067, AMEV, Leitfaden Nachhaltiges Bauen, Kostenkalkulationen gem. DIN 276-1 u.w.

Einschätzung der Folgekosten sowie der Wirtschaftlichkeit der Bauelemente im Lebenszyklus, in diesem Fall der Restnutzungsdauer von 40-60 Jahren.

Vorläufige Abschätzung auf Grundlage von Fach- und Erfahrungswissen der Teammitglieder ( Nachhaltigkeitsexperte/“LCC-Berechner“)

Geeignet für die langfristige Betrachtung von Folge kosten von Gebäuden in Neu und Bestandsbau. Beinhaltet, neben den verbrauchten Betriebsmitteln, die Wirkungen der Gebäudeelemente Baukonstruktion und Haustechnik auf die Betrachtungszeit.

Mit Wissen über die Lebensdauern und Verbrauchdaten der Gebäudeelemente zu Vorbewertung verwendbar.

Investitionskosten (Erstelllung)

Einschätzung der Beiträge der Bauelemente zu den Investitionskosten auf Grundlage von Kostenschätzungen der  Architekten und Fachplaner

Einfache Vorbewertung für Bauherr/Architekt anhand üblicher Kostenkalkulationsprogramme und interner Datensammlungen.

Betriebskosten (Betrieb, Instandhaltung, Wartung)

Eigene Einschätzung der Folgekosten für den Betrieb der Gebäude, da relevant für künftige  Warmmieten im Lebenszyklus, in diesem Fall der Restnutzungsdauer von 40-50 Jahren. Vorläufige Abschätzung auf Grundlage der Energieträger und prognostizierten Preissteigerungsraten.

Geeignet für Vorbewertungen und Vollbewertungen von Bauteilen und Gebäudemodellen.

Bewertungsgrundlagen sind technische Merkblätter, Bedarfsplanung, Vorausberechnungen, EnEV-Vorab- und Vollberechnungen

Werthaltigkeit

Interne Kalkulationsgrundlagen des Wohnungsunternehmens

Eine Einschätzung der Wertstabilität der  baulichen Strukturen wurde anhand der erwarteten Dauerhaftigkeit (Lebensdauern) der betrachteten Bauelemente getroffen. Abschätzung auf Grundlage von Fach- und Erfahrungswissen der Teammitglieder

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelemente/Haustechnik anhand Ihrer Lebensdauer und der entstehenden Nutzerkomforts – welchen Beitrag leisten sie zur Werthaltigkeit; Grundlage ist das Wertermittlungsverfahren des Wohnungsunternehmens

Erträge und Ertragsprognose (Miete, Attraktivität)

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Effekte auf die Wohnungs- wie auf die Nebenkosten-Attraktivität (Einbauten von Haustechnik in Wohnungen haben nicht in beiden Fällen zwangsläufig positive Effekte) sowie die Abschätzung auf Grundlage von Angaben der Fachabteilung des Wohnungsunternehmens

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelemente/Haustechnik: welchen Beitrag leisten sie zum Wohnungskomfort und der unternehmensinternen Mietzins-Kalkulation

Ökologische Qualitäten

Norm – Bewertungsgrundlage

Beschreibung

Eignung und Grundlagen der Kriterien
für Bestands-Sanierungen

Ressourcenverbrauch (Materialverbrauch)

DIN EN ISO 14040, 2009, DIN EN ISO 14044: 2006 Umweltmanagement – Ökobilanz – Anforderungen und Anleitungen, Leitfaden Nachhaltiges Bauen

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Ressourcenverbräuche bzw. Stoffströme im Lebenslauf des Gebäudes. Abschätzung auf Grundlage von Fach- und Erfahrungswissen der Teammitglieder (Nachhaltigkeitsexperte/“Ökobilanzierer“)

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik: welche Ressourcenentnahme aus der Umwelt (Landverbrauch, ökologische Transportaufwände) ist mit ihrer Herstellung und ihrem Einbau verbunden?

Versiegelung/Flächenverbrauch

Technische Daten marktgängiger Produkte, Grundflächen der Sanierungsmodelle

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Flächenverbräuche

( Architekten und Fachplaner)

Eingeschränkt geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik: welcher Raum- bzw. Flächenbedarf wird durch betrachteten Elemente im Gebäude beansprucht?

Gefahrstoffverwendung/Schadstoffausstoß

Baubegehung,

Bewertungen gemäß GISCODE, SDB (Sicherheitsdatenblättern und Technischen Datenblättern)

Einschätzung der in Bauelementen vorhandenen Gefahrstoffe und potenziell durch Bauelemente eintretenden Schadstoffemissionen.

( Nachhaltigkeitsexperte)

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der vergleichenden Bewertung der Inhaltsstoffe bekannter marktgängiger Produkte.

Ökobilanzen

DIN EN ISO 14040, 2009, DIN EN ISO 14044: 2006 Umweltmanagement – Ökobilanz – Anforderungen und Anleitungen, Leitfaden Nachhaltiges Bauen

Vorläufige Abschätzung der durch Bauelemente bewirkten Größen von ökobilanziellen Umweltschadstoffen (Treibhausgase, Versauerungspotenziale, Primärenergieverbräuche) im Lebenslauf. Grundlage: Fach- und Erfahrungswissen der Teammitglieder  (Nachhaltigkeitsexperte/“Ökobilanzierer“)

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand von Ökobilanz-Daten aus Literatur und bereits abgeschlossenen Gebäude-Ökobilanzen.

Nutzerbezogene Qualitäten

Norm – Bewertungsgrundlage

Beschreibung

Eignung und Grundlagen der Kriterien
für Bestands-Sanierungen

Nutzerwünsche, -erwartungen, -anforderungen

NaWoh-Wohnqualität, Wohnwertbarometer,

DGNB-NWO-Kriterien

Einschätzung der durch Bauelemente potenziell erfüllten Erwartungen künftiger Nutzer/Mieter. Grundlage: Erfahrungswissen der Teammitglieder.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand von objektivierten Bewertungssystematiken zur Wohnungs- und Wohnqualität  (NaWoh-Wohnqualität, Wohnwertbarometer (Hegger 2010), Erfahrungswissen der Teammitglieder sowie dem unternehmensinternen Mieterprofil für das Objekt.

Nutzerseitige Steuerungsmöglichkeiten, Einflussnahme

NaWoh-Wohnqualität, Wohnwertbarometer,

DGNB-NWO-Kriterien

Einordnung der von Bauelementen ermöglichten individuellen Einflussnahme durch den Nutzer auf die Haustechnik und Lüftung. Grundlage: Fach- und Erfahrungswissen der Teammitglieder.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der Steuerungsmöglichkeiten der technischen Systeme.

Nutzerinfosysteme für Energie, Wärme, Verbrauch

Keine Norm vorhanden

Vorhandensein von Informationssystemen für den Nutzer zur individuellen Optimierung seines Verbrauchsverhaltens.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der Informationsmöglichkeiten der technischen Systeme.

Potenzial für Nutzerräume/Gemeinschaftsbereiche

Grundriss-Skizzen der Sanierungs-Grundmodelle

Einschätzung der durch Bauelemente sich bietenden Flächenpotenziale für Nutzer- und Gemeinschaftsräume – (wohnungs- und nutzraumbezogener Raumbedarf der Systeme).

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand von Grundriss-Skizzen der Sanierungs-Grundmodelle

Wohnkomfort je TGA-Einsatz

Keine Norm vorhanden

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Veränderungen im Wohnkomfort – nur für Lüftung und Warmwasserbereitung angewandt (zentrale versus dezentrale Systeme).

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand des wohnungsbezogenen Raumbedarfs der Systeme sowie der technischen Informationen (Betriebsgeräusch, Schaltfrequenzen u.ä.) zu marktgängigen Beispiel-Produkten.

Tageslichtverfügbarkeit

LBO NRW, DIN 5034

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Veränderungen im Tageslicht – nur für Dämmsysteme angewandt (Außen- versus Innendämmung).

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der Vorgabe der jeweiligen Landes- LBO.

Thermischer Komfort

DIN EN 15251, der DIN EN ISO 7730 und VDI 3804

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Veränderungen im thermischen Komfort. Grundlage: Fach- und Erfahrungswissen der Teammitglieder.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand

Schallschutz

4109 und VDI 4100

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Wirkungen auf den Schallschutz (Körperschall / Installationen, Luft- und Trittschall, Außenlärm).

Grundlage: Fach- und Erfahrungswissen der Teammitglieder.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand von technischen Informationen (Betriebsgeräusch, Dämmmaße u.ä.) zu marktgängigen Beispiel-Produkten.

Energetische Qualität

Norm – Bewertungsgrundlage

Beschreibung

Eignung und Grundlagen der Kriterien
für Bestands-Sanierungen

Heizwärmebedarf (Gebäudehülle/Lüftung nach EnEV)

Aus Enver-Voruntersuchung

Einschätzung der Wirkungen von Bauelemente auf die energetische Qualität nach EnEV 2009 – Primärenergiebedarfsgrößen nur bezogen auf den Betrieb (in der Ökobilanz wird PEI dagegen zusätzlich auf das gesamten Gebäude (Herstellung der Materialien) und seine Nutzungsphasen bezogen).

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der Enver-Voruntersuchungen aus 4.5.2
EnEV – Energetische Mindestqualitäten

Technische Anlagen (nach EnEV)

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der EnEv-Voruntersuchungen aus 4.5.2
EnEV – Energetische Mindestqualitäten

Gesamtprimärenergiebedarf (PEIges)

Einschätzung der Wirkungen der Energieträger nach EnEV 2009

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand EnEv-Voruntersuchung

Anteil erneuerbarer Primärenergie (PEI en) an PEIges

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand EnEV-Voruntersuchung

Technische Qualitäten

Norm – Bewertungsgrundlage

Beschreibung

Eignung und Grundlagen der Kriterien
für Bestands-Sanierungen

Planungsaufwand für Detailausbildung

Einschätzung der durch die Verwendung von Bauelementen entstehenden Planungsaufwände >> Architekten und Fachplaner.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der Einschätzungen der Teammitglieder

Qualitäten der Haustechnik/TGA

 

 

 

Legionellensicherheit

Einschätzung der potenziellen gesundheitlichen Wirkungen bei der Warmwasserbereitung >> Fachplaner.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand der Temperaturbereiche und Leitungssysteme der Warmwasserbereitung.

DIN 1946 – Lüftungskonzept

Einschätzung der Erfüllbarkeit genannter DIN 1946  – nur für Lüftungssystem angewandt >> Fachplaner.

Einfach geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand von technischen Informationen zu marktgängigen Beispiel-Produkten und der Einschätzungen der Teammitglieder.

Mikrobielle Belastung

Einschätzung der potenziellen gesundheitlichen Wirkungen – nur für Lüftungssystem angewandt >> Fachplaner.

Funktionssicherheit

Einschätzung der Funktionssicherheit der Bauelemente auf Grundlage des Erfahrungswissens der Teammitglieder >> Architekten und Fachplaner.

Ausbaugrad/technischer
Installationsaufwand pro Wohnung

Einordnung des Installationsaufwandes der Haustechnik-Bauelemente – nur für Lüftung, Warmwasserbereitung und Wärmeübergabe angewandt >> Architekten und Fachplaner.

Einfach geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand von Einschätzungen der Teammitglieder.

Gestalterische Qualitäten

Norm – Bewertungsgrundlage

Beschreibung

Eignung der Kriterien
für Bestands-Sanierungen

Fassade

Einordnung der gestalterischen Wirkungen auf das Gebäudeumfeld (Integration in Straßenzug und auf Quartiersebene – nur Dämmsysteme >> Architekten, Fachplaner und Team.

Geeignet für Vorbewertungen von Bauelementen/Haustechnik anhand von ästhetischen Einschätzungen der Teammitglieder.

Innenräume (Aggregate)

Einordnung der gestalterischen Wirkungen von Haustechnik-Bauelementen auf die Wohnung.

 

Ablauf der Nutz-Wert-Analyse Nachhaltigkeit

Die vorgestellten Bewertungskriterien werden im Rahmen von Arbeitstreffen entwickelt und ggf. ergänzt/verändert. Für die Kriterien werden anschließend von jedem einzelnen Teammitglied Bewertungen abgegeben. Die Bewertung der dargestellten Thematiken erfolgt aber optional, das heißt einzelne Kriterienbereiche werden nicht zwingend von allen Teammitgliedern bewertet, wenn sich Einzelne nicht fachlich kompetent einschätzen. Das in der folgenden Abbildung gezeigte Bewertungsschema ist maßgeblich für die abschließende Punkte- bzw. Notenvergabe (Durchschnittwerte aus allen abgegebenen Bewertungen). Die anfänglich für diese Bewertungen verwendeten Plus-Null-Minus-Schemata werden in einem zweiten Schritt mit Notenwerten korreliert und aus den vergebenen Einzelnotenwerten Durchschnittswerte errechnet – zuerst für die Einzelkriterien, dann als Summenwerte für die Kriterienbereiche (z.B. Ökologische Qualität) und abschließend als Gesamtwerte für das jeweilige Bauelement.

Bewertungsfunktionen Nachhaltigkeitsmatrix

Abb 17a - Bewertungsfunktionen Nachhaltigkeitsmatrix

Die entstehenden Durchschnittswerte der Einzelkriterien sollten zudem einer Gewichtung hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Kriterienbereiche und diese wiederum einer Gewichtung in Bezug auf die resultierenden Gesamtnoten der betrachteten Bauelemente unterzogen werden.

Um die Ergebnisse auch hinsichtlich der Ansprüche der beiden Hauptinteressengruppen im Wohnungsbau, Eigentümer und Mieter/Nutzer differenzieren zu können, werden als Sensitivitätsanalyse außerdem zwei  Gewichtungsschlüssel entwickelt: Die Gewichtung „Nutzer“ legt Schwerpunkte auf die ökologischen, ökonomischen und nutzerbezogenen Qualitäten, wogegen die Gewichtung „Invest“ weit stärker auf die ökonomische Ertragsseite fokussiert ist. Die energetischen Qualitäten sind in beiden Fällen nicht an der Notenberechnung beteiligt, um Doppelbewertungen zu vermeiden – ihre Bewertungsgrößen werden bereits durch die Wertung zur Ökobilanz und zu den Betriebskosten in den Bereichen Ökologische bzw. Ökonomische Qualität abgedeckt.

Beispielhaft hier die Gewichtungsstufen und Ergebnisse wie sie am Gebäude Senefelderstraße angewandt wurden:

Bewertungsmatrix „Einzelkomponenten“ für Sanierung Senefelderstraße

Wichtung

„Nutzer“

Wichtung

„Invest“

 

100,0%

100,0%

Ökonomische Qualitäten

30,0%

60,0%

Ökologische Qualitäten

30,0%

10,0%

Nutzerbezogene Qualitäten

25,0%

20,0%

Energetische Qualitäten

Technische Qualitäten

5%

5%

Gestalterische Qualitäten

10%

5%

Abb 18 - Nachhaltigkeitsbewertung - Gesamtergebnisse und Teilergebnisse zu Lüftungs- und Warmwasserbereitungssystemen

 

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um die Nachhaltigkeitsbewertung ihrer Baukomponenten durchführen zu können: NBIB-Matrices Nachhaltigkeitsbewertung Baukomponenten

 

II. Konfiguration

a. Pro-Contra Analyse 2 – Auswahl der Sanierungsmodelle

Auswahl der Sanierungsmodelle

Nach den in der Sondierungsphase durchgeführten Untersuchungen liegen nun eine Vielzahl von Einzelerkenntnissen vor, die aber noch keine zwingende Logik zur Zusammenstellung von Sanierungsmodellen enthalten.

Um das Verhalten von Sanierungsmodellen (vollständigen Gebäudemodellen aus Baukonstruktion und haustechnischen Anlagen) im Lebenszyklus untersuchen zu können, muss also erst ein Weg gefunden werden, diese Modelle sinnvoll zusammenzustellen.

Zielsetzungen für die Bildung der Sanierungsmodelle

Für die sinnvolle Eingrenzung der weiter zu untersuchenden Kombinationen bzw. Sanierungsmodelle müssen daher für das Projekt spezifische Zielsetzungen formuliert werden. Diese ermöglichen dann die Bildung von Typvertretern für Sanierungsstrategien, welche die für den konkreten Fall geltenden Ziele erreichbar machen. Gleichzeitig schließen sie technisch unsinnige Modelle aus.

BEISPIEL: Auswertung Pilotgebäude Senefelderstraße:

Die Zielsetzungen, die von Sanierungsmodellen erreicht werden sollen variieren natürlich bei jedem Bauvorhaben. Im Demonstrationsvorhaben Senefelderstraße wurden Zielsetzungen formuliert, welche von den Sanierungsmodellen erreicht werden sollten. Diese machten die  erarbeiteten Ergebnisse aus den Voruntersuchungen nachvollziehbar und begründeten die Zusammenstellung der Sanierungsmodelle.

Die Diskussion zur Formulierung dieser Ziele wurde bereits während der Voruntersuchungen begonnen. Sie ermöglichte dem  Eigentümer gemeinsam mit den anderen Mitgliedern des Planungsteams abzuwägen, welche Fragestellungen beantwortet und welche Schwerpunkte für die Sanierungsentscheidung gesetzt werden sollen.

Folgende Ziele für die Bildung von Sanierungsmodellen wurden gesetzt:

  1. Die vorliegenden Ergebnisse der Voruntersuchungen sollen so verwendet werden, dass sich die Handlungsmöglichkeiten für das Wohnungsunternehmen abstecken lassen. Die zu bildenden Sanierungsmodelle sollten zu diesem Zweck eine möglichst große Bandbreite aufweisen, welche von „vorsichtiger“ minimal-invasiver Sanierung bis hin zu „visionären“ innovativen Sanierungskonzepten reichen sollte.
  2. Es sollten alle drei prinzipiellen Vorgehensweisen zur Sanierung untersucht werden – die Grundmodelle Sanieren im Bestand – Abriss und Neubau – Mischkonzept aus Alt- und Neubau.
  3. An einem Sanierungsmodell sollte das bisher in Objekten der Wohnungsbaugesellschaft  übliche Vorgehen ablesbar sein.
  4. An einem Modell sollte ein totaler Neubeginn auf dem Grundstück untersucht werden.
  5. Es sollte die Wirkungen verschiedener haustechnischer Anlagen für Bestand und Neubauelemente eines künftigen Gebäude sichtbar gemacht werden
  6. Die Sanierungsmodelle sollten alle bestbewerteten Elemente der Voruntersuchungen enthalten.
  7. Die bereits in den Voruntersuchungen durch klare Ergebnisse ausgeschiedenen Bau- und Haustechnikelemente oder Potenziale sowie nicht sinnvolle Kombinationen von haustechnischen Komponenten (z.B. Hoch – und Niedertemperatur-Wärmeerzeugung und daraus folgenden Ausschlüsse von Wärmeübergabe-Formen) sollten in den Sanierungsmodellen nicht bzw. nicht in unsinniger Kombination verwendet werden.
  8. Ebenso sollten Untersuchungen, deren Ergebnisse bereits von vorneherein absehbare waren, nicht in Angriff genommen werden. Zum Beispiel kann der Vergleich von Holzpellet- versus Gasbrennwert-Wärmerzeugung bei den bekannten Klimawirkungen und den ebenso bekannten Preissteigerungen nicht zu überraschenden Ergebnissen führen (Gas hatte die höheren Kostenlast in allen Modellen) – interessant wäre ein solcher Vergleich nur wenn anderen energetische Maßnahmen hinzukommen, die eine uneindeutiges Ergebnis zeitigen könnten oder wenn beispielsweise Bio- statt Erdgas zur Verfügung stünde.
  9. Die Untersuchungen der gebildeten Sanierungsmodelle sollten herausarbeiten können, welches Modell
    1.  das ökonomischste im Sinne der Wirtschaftlichkeit, der Mieter und der Gesellschaft,
    2.  das ökologischste,
    3.  das nutzerfreundlichste / sozialste und
    4.  das baupraktisch am besten umzusetzende ist.

Auswahlgründe für die Bildung der Sanierungsmodelle

In der Folge wurden Sanierungsmodelle zusammengestellt, die diese Ziele erfüllbar machten. Grundlage für die Bildung dieser Sanierungsmodelle war eine Pro-Contra-Matrix, die lösungsoffen alle Einzelergebnisse aus den Voruntersuchungen als Kombinationsmöglichkeiten darstellt (aus Platzgründen als pdf dokumentiert: Pro-Contra-Konfiguration Sanierungsmodelle Senefelder.xlsx) und als Arbeitsinstrument diente um einen Überblick über die Auswahl- und Ausschlussgründe zu den einzelnen Elementen zu geben.

WICHTIG: Zu beachten ist bei der Durchsicht der Matrix, dass die Wahl der Wärmeerzeugung weitere Planungsentscheidungen wesentlich beeinflusst. Zunächst muss bei der Wahl der Wärmeverteilung und Übergabe die zur Verfügung stehende Heizmitteltemperatur berücksichtigt werden. Beispeilsweise ist für die Niedertemperaturerzeuger (Wärmepumpe und saisonaler Speicher) nur eine Flächenheizung sinnvoll. Auch die Wahl der Warmwasserbereitung ist vom zur Verfügung stehenden Temperaturniveau der Wärmeerzeugung abhängig. Beispielsweise konnte im Falle des Pilotgebäudes gezeigt werden, dass bei einem Niedertemperaturerzeuger die dezentrale Warmwasserbereitung über Wasser-Wasser-Wohnungsstationen eine sinnvolle Alternative zur zentralen Warmwasserbereitung darstellt. Derartige Vegleiche sollten mit Hilfe der angebotenen Matrix für jedes Bauvorhaben erneut geprüft werden.

Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Formular einer Matrix, um die Pro-Contra-Analyse zur Konfiguration Ihrer Sanierungsmodelle durchzuführen: Matrix Sanierungsmodelle

b. Konfiguration Sanierungsmodelle

Aufgrund der für Ihr Vorhaben festgelegten Zielsetzungen und der darauf basierenden Auswahlgründe (s. oben link zur Matrix) können nun Sanierungsgrundmodelle (aus Baukonstruktion und Haustechnik-Komponenten) und bei Bedarf variierende Innovationsvarianten (im Sinne von alternativen Dämm- und Haustechnikvariationen) festgelegt werden, die in der abschließenden Prüfungsphase (s. LINK)  detailliert untersucht werden sollen.

Diese Modelle werden natürlich für jedes Bauvorhaben unterschiedlich ausfallen – schließlich steuern die jeweils festgelegten Zielsetzungen sowohl die Anzahl der Modelle wie auch die Art der Innovationsvarianten.

 

BEISPIEL für ein Konfigurationsergebnis

Als BEISPIEL für ein Konfigurationsergebnis werden die anhand des Beispielgebäudes Senefelderstraße erarbeiteten Sanierungs-Grundmodelle und deren Innovationsvarianten sowie die Gründe für ihre Auswahl zusammengefasst.

Grundmodelle

Sanierungsmodell 1: Sanieren im Bestand

Das bei der Wohnungsbaugesellschaft dieses Demonstrationsgebäudes größtenteils anzutreffende Vorgehen entspricht der Sanierung ihrer Bestandsgebäude mit möglichst geringem Modernisierungsaufwand. Dieses Vorgehen ist gleichermaßen motiviert durch die Sozialverpflichtung den Mietern gegenüber (ein tradiertes Leitbild als städtisches Wohnungsunternehmen, welches sich in dem Ziel widerspiegelt, möglichst geringe Steigerungen in den Warmmieten zu verursachen) wie aus der unternehmerischen Verpflichtung zur Wirtschaftlichkeit (und folglich möglichst preisgünstigste Varianten der Sanierung zu wählen).

Diesem Vorgehen entspricht das Grundmodell der Sanierung im Bestand – ohne Veränderung des Wohnflächenangebots. Grundlegendes Ziel ist eine Sanierung mit geringstem Aufwand ohne die Mieterschaft mit Ersatzwohnraum versorgen zu müssen. Die zur Modernisierung eingesetzte Technik beschränkt sich auf gängige und minimale Lösungen. Als Sanierungsmaßnahmen sind zur energetischen Ertüchtigung eine Versorgung mit Erdgas und zur Wärmebereitstellung eine Gasbrennwerttherme sowie neue Fenster und eine Standard-Dämmung von mindestens 12 cm Wärmedämmverbundsystem als Außen-dämmung (Fassadengestaltung) vorgesehen. Als bauliche Veränderungen sind die Erneuerung der Sanitärbereiche und Teile der Elektroinstallationen sowie der Anbau von Stahlloggien auf der gartenseitigen Front, konzipiert. Als Lüftungssystem ist eine einfache Abluftanlage mit Nachströmelementen in den Fenstern (ohne Wärmerückgewinnung) geplant.

Auswahlgründe/Ausschlussgründe:

Die Entwicklung des Sanierungsmodells erfolgte, um die Zielsetzung 3 „Untersuchung des in Objekten der Wohnungsbaugesellschaft  üblichen Vorgehens („Standard“-Verfahren der Sanierung“) umzusetzen. Im Rahmen dieses Vorgehens wurden die dafür charakteristischen Bauteile eingesetzt. Alternative Bauteile waren dadurch automatisch ausgeschlossen. Mit anderen Zielsetzungen wäre es beispielsweise möglich gewesen, das Bestandsgebäude auch mit einer Holzpellet-Anlage vergleichend zu untersuchen. Positive Effekte wie die resultierende CO2-Einsparung wären im Vergleich mit den Sanierungsmodellen mit vergrößerter Wohnfläche allerdings in puncto Investitionskosten, Umlagen auf die Nutzer sowie Wohnfläche und Ertrag geringer geblieben.

 

Sanierungsmodell 2: Abriss-Neubau

Die Ausgangsthese für diese Variante ist die häufig anzutreffende Ansicht, dass sich eine Bestandsanierung nicht lohnt und nur mit einem Standard-Neubau Ertragssicherheit geschaffen werden kann. Als zweites Sanierungsmodell wurde der Abriss und komplette Neubau der drei Gebäude ausgewählt. In der Vergleichsanalyse sollte insbesondere berücksichtigt werden, dass diese Variante mit Sicherungsmaßnahmen für die bebauten Nachbargrundstücke/-gebäude verbunden sein wird. Die entstehende Wohnfläche für dieses Modell wurde zur besseren Vergleichbarkeit auf die gleiche Größe wie die folgenden alternativen Sanierungsmodelle (2.700 m2) festgelegt.

Die technische Ausstattung besteht aus einer Holzpelletkesselanlage, einer wohnungsweisen Abluftanlage ohne Wärmerückgewinnung mit Nachströmelementen in den Fenstern. Die Gebäudehülle wird mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) gedämmt. Die Fassadengestaltung erfolgt im Standard der heute üblichen Wärmedämmverbundsysteme.

Auswahlgründe/Ausschlussgründe:

Eine EnEV-Erfüllung zu 100 Prozent ist für alle Grundmodelle geplant, die Dämmstärke der Grundmodelle (HT100) entsprechend gewählt. Eine Übererfüllung beispielsweise als HT85-Gebäudehülle wurde als in der Wohnbestandssanierung kostenintensiv und innovativ eingestuft und ihre Wirkung ebenso wie die einer Innendämmung der Straßenfassade als alternative gestalterische Ausformung in einer Innovationsvariante (s.u.) untersucht.

Die Wärmeerzeugung mit Holzpelletkessel wurde aufgrund der guten Vorbewertungen, insbesondere in Ökologie und Ökonomie (Energiepreise, Wartung) ausgewählt. Zudem bietet sie eine Möglichkeit für alle drei Grundmodelle. Sie wird in den Sanierungsmodellen 2 und 3 eingesetzt, um ein marktgängiges neueres Verfahren einzuführen, welches technisch einfach umsetzbar ist und für den Basisvergleich von Komplettneubau und bestandserhaltendem Hybrid-Konzept dienen kann.

Die alternativ ebenfalls möglichen Optionen der Geothermie, des Passivhausstandards oder der solaren Versorgung wurden in dem Sanierungsmodell Hybrid Alt-Neubau als Innovationsvarianten eingesetzt, da dieses als Mischung aus Bestands- und Neubau als „stellvertretend für die Auswirkungen dieser Wärmeversorgung auf sowohl Alt- wie Neubau anzusehen ist“. Ein Einsatz im Sanierungsmodell Abriss-Neubau erbrächte (angesichts der vergleichbaren energetischen Standards) allenfalls einen faktoriellen Unterschied, aber keine zusätzlichen Erkenntnisgewinn. Eine Ausweitung der ohnehin schon hohen Zahl der Sanierungsmodelle und ihrer Varianten ist daher nicht gerechtfertigt. Gleiches gilt für die verschiedenen haustechnischen Alternativen, welche in den Innovationsvarianten untersucht werden.

Beispielsweise ist das ausgewählte Lüftungssystem trotz nicht überzeugender Vorbewertung ein nach wie vor häufig eingesetzter kostengünstiger Standard. Hinzu kommt die Tatsache, dass die möglichen Erträge aus der Wärme-Rückgewinnung (WRG) aus der Raumluft sich auf eine vergleichsweise nur kleine Teilmenge der im gesamten Gebäude einzusparenden Wärmeverluste bzw. erzielbaren Energieeinsparung beziehen – je geringer der energetische Ausgangsstandard (wie im Demonstrationsobjekt Senefelderstraße), desto geringer ist der Anteil der durch WRG einsparbar erscheint. Angesichts des schlechten energetischen Ausgangszustands (und der vergleichsweise hohen Investitionskosten für WRG-Systeme) wurde entschieden in den drei Grundmodellen der Sanierung eine einfache Abluftanlage (Badezimmer) mit Nachströmöffnungen unter den Fenstern vorzusehen.

 

Sanierungsmodell 3: Hybrid Alt-Neubau

Diesem Sanierungsmodell liegt das Vertrauen zugrunde, dass sich erhaltenswerter Bestand ressourcenschonend und ohne Abriss mit neuem Anbau und neuer Technik in beiden Baukörpern verbinden lässt und sich Vorteile sowohl für Mieter und Bauherrn ergeben werden. Das Sanierungs-Grundmodell 3 beinhaltet eine 12 cm Außendämmung (HT100) sowie eine 110‑kW-Holzpelletanlage zur Energiebereitstellung inklusive Trinkwassererwärmung. Das Lüftungssystem besteht wie bei den beiden anderen Grundmodellen aus einer Abluftanlage ohne Wärmerückgewinnung mit Nachströmelementen in den Fenstern. Die entstehende Wohnfläche beträgt ca. 2.700 m2. Die Fassadengestaltung erfolgt im Standard der heute üblichen Wärmedämmverbundsysteme – untersucht wurden die Optionen einer Nachgestaltung der straßenseitigen Strukturen im Bestandsbau unter Erhalt respektive durch Wiederherstellung der ursprünglichen Fassadenstruktur und –körperlichkeit.

Wichtige Auswahlgründe/Ausschlussgründe:

Eine EnEV-Erfüllung zu 100 Prozent ist für alle Grundmodelle geplant, die Dämmstärke der Grundmodelle entsprechend gewählt. Eine Übererfüllung beispielsweise als HT85-Gebäudehülle wurde als in der Wohnbestandssanierung kostenintensiv und innovativ eingestuft und ihre Wirkung ebenso wie die einer Innendämmung der Straßenfassade als alternative gestalterische Ausformung in einer Innovationsvariante untersucht. Die Wärmeerzeugung mit Holzpelletkessel wurde aufgrund der guten Vorbewertungen, insbesondere in Ökologie und Ökonomie (Energiepreise, Wartung) ausgewählt. Zudem bietet sie eine Möglichkeit für alle drei Grundmodelle. Sie wird in den Sanierungsmodellen 2 und 3 eingesetzt, um ein marktgängiges neueres Verfahren einzuführen, welches technisch einfach umsetzbar ist (was für Geothermie oder solaren Langzeitspeicher im Fall dieses Gebäudes nicht gilt) und für den Basisvergleich zwischen Komplettneubau und bestandserhaltendem Hybrid-Konzept dienen kann. Für die Auswahl der weiteren ebenfalls möglichen Optionen der  Wärmeerzeugung und Haustechnik gilt das bereits zum vorherigen Sanierungsmodell Abriss-Neubau Gesagte.

Das Sanierungsmodell 3 wurde als Grundlage zur Bildung der Innovationsvarianten hinsichtlich Dämmstandards, Energieversorgung und Haustechnik verwendet. Diese werden im Folgenden vorgestellt. (Das Sanierungsmodell Hybrid Alt-Neubau wurde zur Untersuchung von innovativeren Techniken (Zielsetzung 1, 5 und 6) eingesetzt, da es durch seine Mischung aus Bestands- und Neubau als stellvertretend für die Auswirkungen dieser Techniken auf sowohl Alt- wie Neubau anzusehen ist. Die Wahl ist aber auch pragmatisch dadurch begründet, die Übersichtlichkeit der Sanierungsmöglichkeiten zu erhalten. Im Prinzip könnten die haustechnischen Varianten auch am Modell 2 Abriss-Neubau untersucht werden, da bei gleichen energetischen Standards, Wohnflächen und gleicher Anzahl an Wohneinheiten wie in diesem Fall die Vergleichbarkeit der haustechnischen Anlagen als verbrauchsabhängige Größen weitgehend unabhängig vom gewählten Gebäudemodell ist.)

 

Innovations-Varianten

Eine der Zielsetzungen zur Bildung der Sanierungsmodelle war die Erkundung innovativer Technologien und Anlagen-Kombinationen, die als vermeintlich nicht wirtschaftlich eingestuft wurden in Zukunft aber relevant für die Bestandssanierung werden könnten. Aus der Untersuchung derartiger Sanierungsmodelle versprachen sich Bauherr und Projektteam Entscheidungsgrundlagen für die weitere Verwendung der Komponenten in der tatsächlich umzusetzenden Sanierung bzw. für weitere Vorhaben im Wohnungsunternehmen.

Neben den drei Grundmodellen wurden vier weitere Innovations-Varianten des Hybrid-Grundmodells 3 entwickelt, um die ökonomischen und ökologischen Auswirkungen der einzelnen Komponenten und Maßnahmen am Gesamtsystem Gebäude und in Lebenszyklusperspektive untersuchen zu können:

  1. ein ökologisch optimiertes Kombinationsmodell 3 a+c+d (hauszentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung plus HT100- Innendämmung und 3-fach-Isolierglasfenster),
  2.  eine Innovationsvariante 4 mit einer Geothermie- und Solaranlage,
  3. das Modell 5 in Form einer Sanierung nach dem Passivhausstandard sowie
  4. Modell 6 mit einer großflächigen Solaranlage und einem Wärme-Langzeitspeicher,

 

Im Folgenden sind die Profile dieser Innovations-Modelle vorgestellt:

Sanierungsmodell 3 a + c + d: Hybrid Alt-Neubau

Erprobt werden sollten Modell die Möglichkeiten und Grenzen die in der konzertierten Aufrüstung eines Grundmodells liegen – drei technische Optionen wurden hier zusammengefasst. Die Option „Hybrid“ 3 a+c+d beinhaltet die zusätzlichen technischen Elemente hauszentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung, HT185- Außendämmung, HT100- Innendämmung der Straßenfassade und 3-fach-Isolierglasfenster. Das Modell weist aufgrund des besseren energetischen Standards eine kleinere Holzpelletanlage zur Energiebereitstellung inklusive Trinkwassererwärmung auf. Die entstehende Wohnfläche beträgt ca. 2.700 m2.

Sanierungsmodell 4: Hybrid Alt-Neubau – Geothermie

Wird kostenlos verfügbarer Erdwärme favorisiert, ergeben sich attraktive Nebenkosteneffekte für die Mieter und die Gesellschaft/Umwelt – so die These hinter diesem Modell. Als Energieversorgungs-Variante des Grundmodells 3 wurde die Energieversorgung durch Geothermie (mit Gasbrennwertkessel als Hilfsenergie) und eine Warmwasserbereitung durch 66 Quadratmeter Solarkollektoren auf dem Dach des Hauses sowie eine hauszentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung angenommen. Die Dämmung entspricht dem Grundmodell. Die entstehende Wohnfläche beträgt ca. 2.700 m2

Sanierungsmodell 5: Hybrid Alt-Neubau – Passivhaus-Standard

Die Ausgangsthese für dieses Modell ist: Es entstehen sehr geringe Heizkosten für die Mieter, der Eigentümer kann eine vergleichsweise hohe Förderung für den Umbau erhalten und die Gesellschaft profitiert durch geringe Umwelteffekte. Dieses dämmtechnisch hochwertigste Sanierungsmodell wurde entworfen, um die prinzipiellen Grenzen der Erträge für Umwelt, Nutzer und Eigentümer auszuloten. Aufgrund der sehr schwierigen technischen Umsetzbarkeit der notwendigen Dämm-Maßnahmen innerhalb des Gebäudes befindet sich dieses Modell an der Grenze des Machbaren. Umbau des Modells 3 nach Passivhausstandard mit entsprechender Wärmedämmung/-Isolierung und Technik (25 cm Außendämmung, 3-fach-Verglasung, Gasbrennwertkessel für Luftheizung, solar unterstützte Warmwasserbereitung, dezentrale Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung). Die entstehende Wohnfläche beträgt ca. 2.700 m2

Sanierungsmodell 6: Hybrid Alt-Neubau – Solarer Langzeitspeicher

Größtmögliche Unabhängigkeit von der Energiepreissteigerung bei der Wärmeversorgung, wird sich auch betriebswirtschaftlich für den Eigentümer rechnen. Das Innovationsmodell beschreibt ein weitgehend (wärme)energieautonomes Bestandsgebäude. Mit Hilfe eines solaren Langzeitspeichers unter der Kellerebene werden die Erträge aus rund 440 Quadratmeter Solarkollektoren gespeichert. Sie machen das Gebäude rechnerisch unabhängig von weiterem Wärmeenergiebedarf. Ein kleiner Holzpelletkessel sorgt für die Warmwasserversorgung im Winter. Eine hauszentrale Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung erhöht die Energieeffizienz so weit, dass der EnEV-Anforderungswert um ca. 15 Prozent unterschritten wird. Die entstehende Wohnfläche beträgt ca. 2.700 m2.

In der folgenden Tabelle werden die Sanierungsmodelle anhand ihrer  Kenndaten beschrieben (Tabelle zum Download hier: Tabelle- Beispiel Senefelderstraße – Kenndaten der ausgewählten Sanierungsmodelle

III. Bewertung/Auswahl

Nachhaltigkeits-Bewertung der Sanierungsmodelle – Einführung



Nach der Auswahl der näher zu betrachtenden Sanierungsmodelle werden diese einer ganzheitlichen Bewertung ihrer ökologischen und ökonomi-schen Güte unterzogen. Die Analyse der ökologischen Wirkungen erfolgt mit Hilfe einer Ökobilanz. Die ökonomischen Qualitäten der Sanierungsmodelle werden mit Hilfe einer Lebenszykluskostenrechnung, einer Investiti-onskostenrechnung durch den Bauherrn und der Berechnung der durch die Baumaßnahmen verursachten externen Umweltkosten (volkswirtschaftli-che Kosten für Umwelt- und Gesundheitsschäden) untersucht. Letztere stellen durch ihren Gesundheitsbezug gleichzeitig einen sozialen Aspekt der Bewertung dar. Soziale Nachhaltigkeitskriterien wurden bereits in den Voruntersuchungen qualitativ untersucht (beispielsweise Aspekte des Nutzerkomforts wie der Platzbedarf der Bauelemente, mögliche Betriebsgeräu-sche oder Tageslichtverfügbarkeit bzw. sozial-ökonomische der Wirkung auf die Miet- und Nebenkosten). Im Demonstrationsvorhaben wurden ergänzend dazu im Rahmen der Wirkungsanalyse der Sanierungsmodelle die sozialen Kriterien der entstehenden Mietkosten und der Höhe der umlagefähigen Kosten für den Mieter vertieft. Mit der Methode der Lebenszykluskosten-Analyse werden neben den Investitionskosten vor allem die Folgekosten durch den Energieverbrauch, die anfallenden Instandhaltungen und Wartungen sowie gegebenenfalls entstehende Entsorgungskosten bewertet.

a. Ökobilanz



Unter einer Ökobilanz (engl. LCA – Life Cycle Assessment) versteht man eine systematische Analyse der Umweltwirkungen von Produkten, in diesem Falle den Sanierungsmodellen des Gebäudes inklusive der Haustechnik während des gesamten Lebensweges („von der Wiege bis zur Bahre“). Dazu gehören sämtliche Umweltwirkungen während der Produktion von Materialien, ihrer Nutzungsphase und schließlich ihrer Entsorgung sowie die damit verbundenen vor- und nachgeschalteten Prozesse (z. B. Herstellung der Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe, Transporte, Instandhaltungsarbeiten usw.). Zu den Umweltwirkungen zählt man alle umweltrelevanten Entnahmen aus der Umwelt (z. B. Erze, Rohöl) sowie die Emissionen in die Umwelt (z. B. Abfälle, Kohlendioxidemissionen). Die Berechnungen erfolgen nach international vereinbarten Standards in bis zu sieben Messparametern. Die erstellte vergleichende Ökobilanz der Sanierungsmodelle soll als Ökobilanzierung (Sachbilanz und Wirkungsbilanz) auf Basis der ISO 14040 und der ISO 14044 erfolgen. Die verwendeten Sachbilanz-Datensätze wurden der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) zur Verfügung gestellten Ökobau.dat 4/2010 entnommen.

Wirkungskategorien

In einer Ökobilanz werden die Wirkungen eines Produktes, in diesem Falle eines Hauses und seiner Prozesse (Energieverbrauch, Austausch von Komponenten usw.) in einem definierten Betrachtungszeitraum (bspw. 40, 50 oder 80 Jahre) analysiert. Untersucht werden diese Umweltwirkungen in der „Lebenszeit“ meist anhand von sechs Kriterien:

  1. Treibhauspotenzial in kg CO2 Äq.
  2. Versauerungspotenzial in SO2 kg Äq.
  3. Ozonschichtabbaupotenzial in kg CFC11 Äq.
  4. Überdüngungspotenzial in kg kg POP4 Äq.
  5. Sommersmogpotenzial kg Ethen Äq.
  6. Gesamt-Primärenergiebedarf (erneuerbare und nicht erneuerba-re Primärenergie) in MJ oder kWh

Hier kann allerdings eine Auswahl getroffen werden: Die Untersuchungen zum Demonstrationsprojekt Senefelderstraße konzentrierten beispielsweise sich auf die Parameter Treibhauspotenzial, Versauerungspotenzial und Gesamt-Primärenergiebedarf im Lebenslauf der Gebäude. Die weiteren Parameter wurden zwar berechnet, zur besseren Übersichtlichkeit aber nicht in den Entscheidungsprozess eingespeist. Die Bedeutung der Parameter für die Umwelt wird im Folgenden kurz erläutert.

Betrachtungsrahmen

Bei der Ökobilanz werden folgende Phasen berücksichtigt:
(hier in Anlehnung an die ach Kostenarten der DIN 276 gegliedert):

  • Herstellung
  • Betrieb
  • Reinigung
  • Wartung
  • Instandsetzung
  • Rückbau (Ausbau) – Rückbaukosten von Modernisierungs-/Umbaumaßnahmen
  • Rückbau (Austausch) – Rückbaukosten von zyklischen Instand-setzungsmaßnamen
  • Rückbau (Abriss) – Rückbaukosten am Ende des Betrachtungs-zeitraums
  • Entsorgung – Entsorgungskosten des anfallenden Materials

Entscheidende Einflussfaktoren für die Ergebnisse einer Gebäude-Ökobilanz sind die Wahl des Energieträgers und der Energie- bzw. der Wärmebereitstellungs-Systeme wie auch der Aufwand für die jeweiligen Baukomponenten in Bezug auf Wartung, Instandhaltung , Instandsetzung und Entsorgung. Je nachdem wie lange der Betrachtungszeitraum, d.h. die angenommene Lebensdauer (auch Restnutzungszeit) ist werden die Bauteile mehr oder weniger oft erneuert, ausgetauscht, gewartet etc. Aus diesem Grund liegen der Ökobilanzierung von Gebäudebestandteilen verifizierte Annahmen zu ihrer Lebensdauer, ihren Wartungsfälligkeiten und ihrer Entsorgung zugrunde. Diese sogenannten Zyklen stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen:

Die Wartungszyklen entsprechen entweder den Empfehlungen der Hersteller oder berücksichtigen gesetzliche Vorgaben aufgrund von Verordnungen. Sie berücksichtigen teilweise auch die Empfehlungen der AMEV[3].

Die Instandsetzungs- und Rückbauzyklen beziehen sich bei Baukonstruktionen weitgehend auf die Angaben im „Leitfaden für Nachhaltiges Bauen“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bauen und Wohnen (veröf-fentlicht 2001 und erneuert 2011). Die Durchschnittswerte des Leitfadens sollten für einige Bauteile hinsichtlich der Gegebenheiten vor Ort angepasst werden. Instandsetzungszyklen für die technischen Anlagen beziehen sich auf die VDI 2067.

Reinigungszyklen: Reinigungsaufwände spielen als ökobilanziell relevante Größe im Wohnungsbau nur eine untergeordnete Rolle, da die Reinigung der privaten Wohnflächen von den Nutzern (Mietern oder Eigen-tümern) selbst, die der öffentlichen Bereiche wie Treppenhäuser, Keller etc. in einer großen Zahl von Mietshäusern entweder von den Nutzern selbst organisiert oder durch Dienstleister durchgeführt wird. Aufgrund dessen werden Reinigungsaufwände nicht behandelt.

Rückbau und Entsorgung: Für Rückbauarbeiten, die bei Austausch von Bauteilen in der Instandsetzung anfallen, sind in den derzeitigen Datenbanken keine Ökobilanzdaten verfügbar. Entsorgungsaufwände dagegen werden, aufgegliedert nach den materialspezifischen Entsorgungswegen, als validierte Datensätze in der bundeseigenen Datensammlung Ökobau.dat 4/2010 zur Verfügung gestellt. Sie werden für die Entsorgung der Materialien bei Instandhaltungen und als End-of-Pipe-Szenarien, das heißt für den virtuellen Fall eines Abrisses, für jedes Gebäude mit berechnet. Dies entspricht dem üblichen Vorgehen, um auch eventuell anfallende Entsorgungs-Wirkungen abschätzen zu können.

Betrachtungszeiträume

Den Ökobilanzen wie der Lebenszykluskostenanalyse der Sanierungsmodelle werden die von der Wohnungsgesellschaft angenommenen Restnutzungsdauern als Betrachtungszeiträume zugrunde gelegt. Es können allerdings unterschiedliche Zeitangaben aus der Annahme resultieren, dass die Qualität und Tiefe der gewählten Sanierungsoptionen Einfluss auf die „Haltbarkeit“ des Gebäudes haben und unterschiedliche Nutzungsdauern bis zum nächsten entscheidenden Veränderungsschritt des Gebäudes angenommen werden müssen. Die für Sanierungsvarianten ermittelten Ökobilanzwerte sind für den gesamten „Lebenslauf“ der Bauwerke zu berechnen und in der Folge zur besseren Vergleichbarkeit anteilig als Jahreswerte auf die entstehenden Wohnflächen zu beziehen.

Wirkungsgrößen der Ökobilanz

Treibhausgas-Emissionen

„Deutschland hat sich (…) verpflichtet, seine Emissionen der sechs im Kyoto-Protokoll genannten Treibhausgase im Zeitraum 2008-2012 gegenüber 1990 um 21% zu reduzieren. Im Jahr 2006 erklärte die Bundesregierung bis zum Jahr 2020 eine Reduktion der Treibhausgase um 40% (gegenüber 1990) anzustreben und brachte in der Folge das Integrierte Energie- und Klimaprogramm (IEKP) auf den Weg. Insbesondere der Bereich Bauen und Wohnen bietet durch realisierbare Möglichkeiten, z.B. zur effizienteren Energienutzung, ein großes Einsparpotenzial. Das Treibhauspotenzial (Global Warming Potential, GWP) ist der potenzielle Beitrag eines Stoffes zur Erwärmung der bodennahen Luftschichten d.h. zum sogenannten Treibhauseffekt. Der Beitrag des Stoffes wird als GWP-Wert relativ zu dem Treibhauspotenzial des Stoffes Kohlendioxid (CO2)angegeben[1]“. Die zum anthropogenen Treibhauseffekt beitragenden Spurengase sind Wasserdampf, Kohlendioxid, Ozon, Distickstoffoxid, Methan (CH4) sowie Fluorchlorkohlenwasserstoffe, Halone, perfluorierte Fluorkohlenwasserstoffe, Schwefelhexafluorid, teilhalogenierte und wasserstoffhaltige Fluorkohlenwasserstoffe[2].

BEISPIEL Senefelder-straße:
Im Ergebnis zeigt sich im Fall Senefelderstraße, dass die Treibhausgas-Emissionen über die gesamte Dauer der angenommenen Nutzungszeiten sowohl von der Art der eingesetzten Energieträger wie von der Tiefe und Güte der gewählten Sanierung abhängen. Die größte Gesamtminderung des Treibhausgas-Ausstoßes gegenüber dem heutigen unsanierten Zustand lassen die hybriden Sanierungsmodelle aus Alt- und Neubau erkennen: co2 ges

Abbildung Treibhausgasemissionen von Sanierungsmodellen am Beispiel Senefelderstraße
Dies lässt sich einerseits sicher auf die relativ großen Effekte der eingesetzten regenerativen Energieträger zurückführen. Beispielsweise verwenden die Sanierungsmodelle 3 und 3a+c+d Holzpelletkesselanlagen mit einem weitgehend klimaneutralen Brennstoff – als Gegenbild: der hohe Wert des Modells 1 „Sanierung im Bestand“ rührt aus der Verwendung des fossilen treibhausgasintensiven Energieträgers Erdgas. Ein ähnlicher Effekt zeigt sich bei der als klimafreundlich bekannten Erdwärme-Lösung des Sanierungsmodells 4: Bezieht man die erhebliche Menge an benötigter Hilfsenergie für die Wärmepumpe der Anlage in die Betrachtung ein, ergibt sich eine Verminderung der Klimafreundlichkeit.

Versauerungspotenzial

Neben der ökobilanziell zentralen und allgemein bekannten Größe der „Treibhausgase“ spielen weitere Indikatoren wichtige Rollen bei der Evaluation der Umweltwirkungen von Gebäuden.

Das Versauerungspotenzial von Materialien etwa beurteilt die während des Lebenszyklus des Produktes bzw. Energieträgers freigesetzten Mengen an Säurebildnern in Form von Schwefeldioxid-Äquivalenten. Schäden durch die sogenannte „Versauerung“ bzw. den „sauren Regen“ entstehen an Gebäuden sowie in der Forst- und Landwirtschaft durch entsprechende Luftemissionen. Waldschäden beeinträchtigen darüber hinaus nicht nur die Forstwirtschaft durch Ertragseinbußen sondern durch großflächige Landschaftveränderungen auch die Allgemeinheit. Zu den Gebäudeschäden gehören insbesondere Farbverluste der Anstriche, Schädigung von Natursteinen, Polymeroberfkächen und unter Umständen Betonaußenflächen, beschleunigte Korrosion von Metallen (Dachrinnen, Fallrohre etc.) sowie sekundäre Auswirkungen wie z.B. der Verlust kultureller Werte bei historischen Gebäuden und Denkmälern (Ulmer, Streck 2010 z.T. nach Adensam 2001).

BEISPIEL Senefelder-straße:
Das Versauerungspotenzial, welches durch Gebäude und ihren Betrieb verursacht wird, zeigt auf eindrückliche Weise, dass negative Effekte auch durch bestimmte regenerative Energieträger verursacht werden können. Gegenüber dem Ist-Zustand sind, nicht verwunderlich, alle Sanierungsmodelle ein deutlich sichtbarer Fortschritt zur Reduzierung des Ausstoßes an Säurebildnern. Bei der Verbrennung von biogenen Stoffen wie Holzpellets entstehen dennoch erhebliche Mengen an Stickoxiden und ähnlichen Vorläuferstoffen für den sogenannten sauren Regen. Infolgedessen schneiden die in puncto Treibhausgasemissionen günstigen Sanierungsmodelle in diesem Punkt schlechter ab als beispielsweise die mit Gasbrennwertkesseln betriebenen Sanierungsmodelle. Wie schon beim Vergleich der Treibhausgase verschlechtert der höhere Neubauaufwand des Modells 2 die Werte für das verursachte Versauerungspotenzial noch weiter.

Will man bei beiden Umweltkriterien, Treibhausgase und Versauerung, eine gute Gebäudeperformance erreichen, muss eines der Sanierungsmodelle gewählt werden, das durch zusätzliche Maßnahmen den Energiebedarf vermindert (Modell 3 a+c+d) oder auf andere regenerative Energieträger setzt (Modelle 4, 5 und 6) – Bestwerte werden bei beiden Parametern von dem Konzept einer fast energieautarken solaren Versorgung in Sanierungsmodell 6 erreicht.

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Abbildung Sanierungsmodellen und ihr Versauerungspotenzial am Beispiel Senefelderstraße


Primärenergiebedarf

Als Primärenergie wird die in Energieträgern ursprünglich (an dem Ort ihrer Gewinnung) verfügbare Energiemenge bezeichnet. Diese Energiemenge wird im Verlauf der Verarbeitung und des Transports der Energieträger durch die für diese Prozesse aufgebrachte Energie vermindert. Die für den Endabnehmer tatsächlich zur Verfügung gestellte verbleibende Energiemenge wird als Endenergie bezeichnet. Als Umwelt-Indikator ist der Gesamt-Primärenergiebedarf ein zentraler Baustein der deutschen Nachhaltigkeits- und Klimastrategie (UBA 2012). Der verstärkte Einsatz erneuerbarer Energien ist neben dem Energiesparen und der effizienten Energienutzung die „dritte Säule einer nachhaltigen Energienutzung“ (nach UBA 2012). In dem 2010 erschienenen Energiekonzept der Bundesregierung ist als Ziel festgelegt, in den nächsten zehn Jahren den Primärenergieverbrauch um 20 Prozent zu senken (UBA 2011).

Zu den nicht erneuerbaren Energien zählen Steinkohle, Braunkohle, Erdöl, Erdgas und Uran, zu den erneuerbaren Sonnenwärme, Wind- und Wasserkraft, Erdwärme und Biomasse (Holz, Biogas etc.). Die vielfältigen Umwelteinflüsse, die mit der Energieerzeugung und -nutzung vor allem aus nicht erneuerbaren Quellen verbunden sind verursachen erhebliche Umweltbelastungen wie Flächenverbrauch, Luftverschmutzung, sauren Regen und Treibhauseffekt. Der Gesamt-Primärenergiebedarf wird daher als wichtiger Indikator für das Maß der Ressourcenschonung verwendet. Für Gebäude gibt er darüber hinaus Auskunft über die Energieeffizienz der Konstruktion und Haustechnik in der Nutzungsphase. Die innerhalb einer Ökobilanz berechneten Primärenergiedaten unterscheiden sich aufgrund der unter-schiedlichen Berechnungsmethoden von denen der EnEV, was zu von der EnEV abweichenden Werten führt.

BEISPIEL Senefelder-straße:

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Abbildung Primärenergieeinsatz der Sanierungsmodelle am Bei-spiel Senefelderstraße

In den Sanierungsmodellen des Demonstrationsvorhabens erreichten Verringerungen der Jahresverbräuche an Primärenergie zeigen in jedem Fall eine deutliche Optimierungsleistung gegenüber dem heutigen Zustand (s. Abbildung 4). Haupttreiber für die Verminderung des Primärenergieverbrauchs sind die eingesetzten Betriebsmittel für die Wärmerzeugung. Selbst das Modell mit dem schlechtesten Wert (im Modell 2 wirken sich die durch den Abriss und den kompletten Neubau verursachten Energieströme negativ aus) kann den Primärenergiebedarf gegenüber dem unsanierten Zustand fast halbieren, was auf den konventionellen aber sehr effizienten Gasbrennwertkessels zurückzuführen ist. Klare Effekte hat auch der geringere Energieverbrauch der Hybridmodelle. Die mit Holzpellets betriebenen Modelle weisen gegenüber dem Erdgasbetrieb einen höheren Gesamtprimärenergiebedarf auf. Dies ist auf die geringere Energiedichte von biogenen Energieträgern und die großen Mengen erneuerbarer Primärenergie zurückzuführen. Für die weitere Betrachtung und Entscheidungsfindung wird zentral sein, wie hoch der Anteile erneuerbarer Energieträger sind. In Abbildung 5 werden die Ergebnisse zu diesem Aspekt dargestellt.

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Abbildung Anteil erneuerbarer Energien von Sanierungsmodellen am Beispiel Senefelderstraße

Die Auswertung lässt an Deutlichkeit nichts zu wünschen übrig. Eine möglichst hohe Ausnutzung von solaren Energiequellen und regenerativen Energieträgern in Verbindung mit Effizienzmaßnahmen wie einer Lüftung mit Wärmerückgewinnung (Modelle 3 a+c+d bis 6) oder dreifachverglasten Fenstern (Modelle 5 und 6) ergeben das beste Verhältnis zwischen erneu-erbarer und nicht erneuerbarer Primärenergie. Gleichzeitig zeigt sich bei den Modellen 3 und 5 auch der negative Effekt dieser Maßnahmen: Die umgesetzte Energieeffizienz wird durch die vermehrt eingesetzten Baumaterialien und –elemente (Dämmung, Lüftung, Verglasung) nicht so wirksam, dass die von der Herstellung dieser Bauteile stammenden Anteile nicht erneuerbarer Primärenergie kompensiert werden können – der Anteil erneuerbarer Primärenergie bleibt im unteren Bereich. Dies gilt erst recht für die Bestandssanierung mit Gasbrennwertanlage.


[1] zitiert nach BMVBS 2012: Kriterium Treibhauspotenzial, Beschreibung des Kriteriums in pdf-Dokument unter http://www.nachhaltigesbauen.de/filead-min/pdf/BNB_Steckbriefe_Buero_Neubau/aktuell/BNB_BN_111.pdf. Dieser Text steht in ähnlicher Form in allen entsprechenden Ökobilanz-Kriterienbeschreibungen von BNB und DGNB.
[2] Auflistung nach UBA 2012: http://www.umweltbundesamt-daten-zur-um-welt.de/umweltdaten/public/theme.do?nodeIdent=2348
[3] Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen

b. Ökonomische Prüfung

Ökonomische Nachhaltigkeit der Sanierungsmodelle

Die Bewertung der ausgewählten Sanierungsmodelle umfasst (neben der Untersuchung ökologischer Folgewirkungen) auch die Berücksichtigung der ökonomischen Nachhaltigkeit. Diese lässt sich einerseits betriebswirtschaftlich anhand einer umfassenden Lebenszykluskostenrechnung und einer klassischen Wirtschaftlichkeitsberechnung (nach Methoden des Eigentümers/Wohnungsunternehmens) und andererseits volkswirtschaftlich anhand der entstehenden externe Umwelt- und Gesundheitskosten einschätzen.

1. Lebenszykluskosten

Die Bewertung der ökonomischen Wirkungen der Sanierungsmodelle wird anhand einer vergleichenden Lebenszykluskostenrechnung durchgeführt, um nicht nur die Investitionskosten, sondern auch die Folgekosten für Betrieb, Instandhaltung/Instandsetzung, Wartung, Reinigung und Entsorgung der Baumaterialien am Ende der Lebenszeit des Gebäudes in den Blickpunkt der Sanierungsentscheidung zu rücken.

Anhand vorgegebener Preissteigerungsraten für Baupreise und Energiekosten sowie für Realzinsen werden in diesem Verfahren die Herstellungs– und Folgekosten von Baumaßnahmen in einem bestimmten Betrachtungs-zeitraum (beispielsweise die angenommene Lebenserwartung der ver-schiedenen Sanierungsmodelle) modelliert und untersucht. Als normative Basis für die Methodik dient die ISO-Norm 15686-5 – Buildings and con-structed assets — Service life planning — Part 5: Life cycle costing. Daten-grundlage für die Baupreise sind Durchschnittswerte aus Baupreisdatenbanken.

Verglichen werden die notwendigen Baumaßnahmen, Betriebs-, Wartungs-, Reinigungs- und Instandhaltungskosten der Sanierungsmodelle. Im Einzelnen werden bei der Betrachtung von Lebenszykluskosten folgende Kosten bewertet:

Herstellung – nach DIN 276 KGR 200 – 700

Betrieb – Ver- und Entsorgungskosten nach DIN 18960 KGR 310 – 320

Reinigung – Reinigungs- und Pflegekosten nach DIN 18960 KGR 330

Wartung – Bedienungs-, Inspektions- und Wartungskosten DIN 18960 KGR 350

Instandsetzung – Instandsetzungskosten nach DIN 18960 KGR 400

Rückbau (Ausbau) – Rückbaukosten im Zuge von Modernisierungs-/ Umbaumaßnahmen

Rückbau (Austausch) – Rückbaukosten im Zuge von Instandsetzungsmaßnamen

Rückbau (Abriss) – Rückbaukosten am Ende des Betrachtungszeitraums

Entsorgung – Entsorgungskosten des anfallenden Materials entsprechend des gewählten
Entsorgungsszenarios.

Berechnet man mit Hilfe der Summe aus kalkulierten Herstellungskosten und den Barwerten der Nutzungs- und Folgekosten einen Lebenszyklus-Gesamtwert (LCC-Gesamtbarwert in den betrachteten Zeiträumen, bspw. 40-60-80 Jahre) für die Sanierungsmodelle, erhält man eine Kennzahl für die ökonomische Nachhaltigkeit der vorgeschlagenen Sanierungen.

 

Beispielgebäude Senefelder Straße

In den folgenden Abbildungen sind diese LCC-Gesamtwerte für angenommene jährliche Energiepreissteigerungen von 4 und 8 Prozent dargestellt. In der sich daran anschließenden Abbildung sind die für die Nutzer entstehenden Betriebskosten herausgearbeitet worden. Aus diesen Werten lassen sich mehrere zentrale Sachverhalte ablesen. Zum einen erweisen sich in der Lebenszyklus-Perspektive die hybriden Sanierungsmodelle 3 und 3 a+c+d gegenüber der konventionellen Sanierungsvariante wie dem Abriss-Neubau-Modell als günstiger. Die energetisch oder dämmtechnisch optimierten Hybrid-Modelle 4,5 und 6 (Geothermie, Passivhausstandard, solarer Langzeitspeicher) erweisen sich im Lebenszyklus zwar auch als günstig, können sich aber auch bei höheren Steigerungsraten der Energiepreise aufgrund ihrer höheren Investitionskosten nicht deutlich verbessern. Angesichts der den Annahmen innewohnenden Prognoseunsicherheiten wäre aber ein deutlicher Abstand zum nächsten Wert erforderlich. Die bei einer achtprozentigen Energiepreissteigerung günstigste Sanierungsvariante Passivhausstandard ist zudem technisch im Bestand kaum oder nur mit eventuell noch höheren Kosten umzusetzen.

Lebenszykluskosten – Gesamtwert bei 4 % Energiepreissteigerung – Beispiel Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

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Lebenszykluskosten – Gesamtwert bei 8 % Energiepreissteigerung – Beispiel Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

lcc ges 8p
Die im Vergleich der LCC-Gesamtwerte besten Sanierungsmodelle sind nicht automatisch günstig für die Nutzer und/oder Mieter. Wie die folgende Abbildung zeigt, sind die günstigsten Heiz- und Warmwasserkosten natürlich mit den energiesparenden Sanierungsmodellen zu erreichen. Am besten fährt ein Nutzer also mit den Hybridmodellen mit solarem Langzeit-speicher (Modell 6), Passivhausstandard (Modell 5) oder einer energetisch optimierten Variante mit Holzpelletkessel und solarer Trinkwassererwärmung (Modell 3a+c+d). Die nächstbeste Variante (Grundmodell 3) liegt von den Betriebskosten her zwar noch in einem guten Bereich (nur noch ein Sechstel des Kostenwertes des heutigen unsanierten Zustands), aber doch auch deutlich höher als die eben genannten Möglichkeiten.

Lebenszykluskosten – Betriebskosten der Sanierungsmodelle – Beispiel Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

LCC Betrieb 1


2. Investitions- und Wirtschaftlichkeitsrechnung

Zentral für ökonomische Nachhaltigkeitsbewertungen sind nicht zuletzt die bauherreneigenen Investitions- und Wirtschaftlichkeitsprüfungen. Diese können beispielsweise als Renditeberechnung nach dem Verfahren eines vollständigen Finanzplans (VoFi) sowie als Berechnung der positiven und negativen Cashflows, d.h. des Liquiditätsverlaufs über die ersten fünf bis zehn Jahre erfolgen. Aus diesen beiden Kenngrößen kann dann eine „Gesamtbewertung“ (als kombinierte prozentuale Auswertungsgröße für die Aspekte Rendite und Liquidität) gebildet werden.

 

Beispielgebäude Senefelder Straße

Die beste Rendite wird vom Sanierungsmodell 2 Abriss-Neubau erwirtschaftet, mit relativen 6,61 % Abstand zum nächsten, dem Sanierungsmo-dell 3 Hybrid (HT100). Bei diesem Modell 3 Hybrid (HT100) ist der günstig-ste Liquiditätsverlauf festzustellen, in dieser Bewertungskategorie dicht gefolgt von der optimierten und den weiteren Hybrid-Varianten. In Puncto Liquiditätsverlauf weisen die Sanierungsmodelle 1 und 2 die im Vergleich schlechtesten Werte auf.

Tabelle 1: Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsrechnung der GAG

Sanierungsmodell

1

2

3

3 a+c+d

4

5

6

Sanierung Altbau

Abriss und Neubau

Hybrid

(HT100)

Hybrid a+c+d

(HT100)

Hybrid – Geothermie

Hybrid -Passivhaus-Standard

Hybrid – Solarer Langzeitspeicher

(alle Werte in Euro)

Investitionskosten

2.586.156

6.253.456

5.180.337

5.459.197

5.507.149

5.754.721

6.106.877

je m² Wohnfläche

1.388

2.316

1.919

2.022

2.040

2.131

2.262

Renditebewertung

81,03%

100,00%

93,39%

91,19%

90,26%

87,93%

85,32%

Liquiditätsverlauf

70,66%

84,27%

100,00%

99,29%

97,24%

94,97%

92,89%

Gesamtbewertung

75,84%

92,13%

96,70%

95,24%

93,75%

91,45%

89,11%

Rang gesamt

7

4

1

2

3

5

6

Alle Angaben als relative Prozentsätze

Gesamtbewertung Rendite plus Liquidität – Beispiel Senefelderstraße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken)

rendite 0609

3. Volkswirtschaftliche Umwelt- und Gesundheits-Kosten

Das Bauen und der Betrieb der Gebäude kosten uns als alle etwas, ohne dass es uns bewusst ist. Die durch Bauen und Wohnen verursachten Material- und Energieströme lassen Emissionen entstehen, die zu Gesundheits- und Umweltschäden führen (u.a. Morbidität, Mortalität, landwirtschaftliche und Gesundheitsschäden durch „Industrieemissionen“). Der Löwenanteil der Umwelt- und Gesundheitskosten, die bei der Herstellung und Nutzung von Materialien entstehen, wird von der Allgemeinheit, aber nur zu sehr geringen Teilen von den Verursachern selbst getragen. Seit 2007 liegt mit der vom Umweltbundesamt veröffentlichten Methodenkonvention zur Schätzung externer Umweltkosten eine wichtige Grundlage für eine standardisierte ökonomische Berücksichtigung und Bewertung dieser Schäden vor (UBA 2007). Für eine umfassende umweltökonomische Analyse ist es erforderlich auch diese externalisierten Kosten der Sanierungsmodelle in den Blick zu nehmen.

Zur Berechnung externer Kosten sind die Wirkkategorien aus den Ökobilanzen der Sanierungsmodelle von maßgeblicher Bedeutung. Die zugrunde gelegte Methodenkonvention des Umweltbundesamtes (UBA 2007, Maibach et al. 2007) gibt Kostensätze für Treibhausgase und Versauerung vor. Kostensätze für Umweltkosten durch Überdüngung, Ozonabbau usw. werden aus einem verwandten österreichischen Projekt (Adensam et al. 2002) ergänzt. Für den Stromverbrauch stellt die Methodenkonvention ebenfalls eigene Kostensätze vor. Diese wurden zur Berechnung der externen Kosten der nicht erneuerbaren Primärenergie verwendet.

Beispielgebäude Senefelder Straße

Analysiert man die durch die Sanierungsmodelle verursachten Emissionen auf ihre externen Kosten hin, spielt natürlich die von der Menge her größte Emission, die der Treibhausgase (CO2-Äquivalente), auch die größte Rolle bei der Bildung des Kostenwertes. Die in der folgenden Abbildung dargestellten Ergebnisse zeigen, dass die höchsten gesellschaftlichen Kosten entstehen, wenn starke Emissionen durch fossile Energieträger (Sa-nierungsmodell 1), durch säurebildende biogene Energieträger (Sanierungsmodell 3/Holzpelletfeuerung) oder durch größere Materialströme während Abriss- und Neubaumaßnahmen (wie in Sanierungsmodell 2) zu erwarten sind.

Umgekehrt sind die externen Kosten des Gebäudebetriebs gering wenn Gebäudekonzepte und technische Maßnahmen die Verbräuche (und somit Emissionen) der Wärmebereitstellungssysteme merklich mindern oder über die Nutzung bestehender Gebäudestrukturen die sanierenden Baumaßnahmen in Grenzen gehalten werden können (beides ist der Fall in den hybriden Sanierungsmodellen 3 a+c+d, und 4 bis 6)

Externe Kosten der Sanierungsva-rianten – Beispiel Senefelderstra-ße
(zum Vergrößern die Grafik anklicken) ext ksot

 

c. Soziale Wirkungen

Soziale Wirkungen der Sanierungsmodelle

Durchgängige Bewertung in allen Untersuchungsphasen

Soziale Kriterien wurden in allen drei Muster-Planungsphasen (Untersuchungsphasen) angewandt. Bewertet wurden soziale Wirkungen in der Sondierungsphase, bei der Auswahl von vertieft zu untersuchenden Sanierungsmodellen (Konfiguration) wie auch im Entscheidungsprozess zur Festlegung des tatsächlich umzusetzenden Sanierungsmodells.

Ausgehend von der Bewertung der Grundmodelle der Sanierung und der haus- und dämmtechnischen Bauteile wurde soziale Kriterien in die folgenden Arbeitsphasen übernommen und sukzessive um weitere ergänzt. In der Sondierungsphase wurde auf diese Weise sowohl auf der Ebene einzelner Bauteile wie auf der ganzer Gebäudemodelle bewertet. Bei der Konfiguration der Sanierungsmodelle zur weiteren Untersuchung und endgültigen Auswahl des zu bauenden Sanierungsmodells wurden die Ergebnisse zu den sozialen Kriterien als mit den ökologischen und ökonomischen Untersuchungsergebnissen erörtert.

Die sozialen Nachhaltigkeitskriterien sind im Folgenden noch einmal kurz zusammengefasst. Eine Übersicht aller angewandten sozial relevanten Kriterien wird in der folgenden Tabelle  gegeben.

Soziale Indikatoren auf Bauteilebene in der Sondierungsphase

In der Sondierungsphase werden der Ausgangszustand des Gebäudes und die möglichen Grundmodelle der Sanierung auf ihre Wirkungen in Bezug den bestehenden Verbesserungsbedarf und die heute anzunehmenden Mieterwünsche untersucht.

Auf der Ebene der Bauteile wurden soziale Kriterien angewandt um ihre Wirkungen auf die Mieter bzw. Nutzer des künftigen Gebäudes bewerten zu können. Erörtert wurden

  1. die individuelle ökonomische Ebene der entstehenden Kosten durch die Investition in den Einbau und durch den Betrieb der Systeme (das heißt der Nebenkosten durch Betrieb, Wartung und Instandhaltung) und
  1. die Effekte auf die Lebensqualität, in diesem Fall die Wirkung der Systeme auf den Nutzerkomfort (Raumbedarf, akustische Emissionen, Tageslichtverfügbarkeit etc. ).

 

Soziale Kriterien in der
Nachhaltigkeitsbewertung der Bauteile auf Gebäudeebene

Um auch das Zusammenwirken der betrachteten Bauteile im Gesamtmodell der Bauteile bewerten zu können, wurden die Bauteile in einer gewichteten Nachhaltigkeitsbewertung[1] untersucht. Daraus ergibt sich die Möglichkeit eines direkten Vergleichs von potenziellen Kombinationen.

Die Untersuchung dieser Bauteil-Kombinationen wurden durch weitere Kriterien ergänzt: neben den bereits genannten wurden in diesem Untersuchungsschritt weitere nutzerbezogene soziale Aspekte bewertet. Zu diesen gehören die Möglichkeiten zur nutzerseitigen Steuerung und Information über die Haustechniksysteme der Wohnungen, die Wirkungen auf den Schallschutz oder die städtebauliche Qualität der Fassadendämmung.

Soziale Kriterien in der Konfiguration und Untersuchung der Sanierungsmodelle

Bei der Zusammenstellung (Konfiguration) der Sanierungsmodelle, die für weitere Untersuchungen ausgewählt wurden, spielen neben den zentralen Zielsetzungen der Sanierung die Ergebnisse der Sondierungsphase und damit auch die zu den sozialen Wirkungen eine wichtige Rolle. Einerseits indem sie bereits vorab zur Auswahl der infrage kommenden haus- und dämmtechnischen Bauteile beigetragen, zum zweiten indem sie nun ebenfalls implizit in den Zielsetzungen zur Konfiguration integriert sind (s. Seite 66 ff. – bespielweise durch die Zielsetzung „nur die bestbewerteten Komponenten zu berücksichtigen“).

Bewertet wurden im Verlauf der Studie die in Tabelle 24 auf der folgenden Seite zusammengefassten sozialen Wirkungen bzw. Aspekte.

Tabelle 24: Übersicht der bewerteten sozialen Aspekte

Soziales Kriterium / sozialer Aspekt

Bewertungszeitpunkt

Bewertungsebene

Individuelle auf die Nutzer (Mieter) bezogene soziale Aspekte

Allgemeine Mieterinteressen und –wünsche

 Sondierungsphase

Gebäude künftig

Verbesserungsbedarf für Nutzer/Mieter im Bestandsgebäude   Sondierungsphase:-                    Erhebung Ist-Zustand Gebäude aktuell
Interessensprofil künftiger Mieter aufgrund der Zielgruppenerwartung des Bauherren /oder der erfragten Erwartungen künftiger Nutzer/Mieter (durch Bauelemente potenziell erfüllten Erwartungen künftiger Nutzer/Mieter.)     Sondierungsphase:-                    Nachhaltigkeitsbewertung
von Bauteilen
Bauteile des künftigen  Gebäudes und Gesamtmodell Bauteile

Wirkungen auf Mieter (Auszug – Wiedereinzug – Verbleib im Gebäude)

Sondierungsphase:-                    Grundmodelle der Sanierung Gebäudemodell

Grobeinschätzung zur
Entwicklung der Mieten

–                    Sondierungsphase:-                    Grundmodelle der Sanierung                Gebäudemodell
Ökonomische Kosten für den Nutzer – Prognoserechnung der Warmmieten (Mietzins plus Nebenkosten)          Auswahlphase:-                    Prüfung Lebenszykluskosten               Gebäudemodell Ausgewählte Sanierungsmodelle

Tageslichtversorgung

                 Sondierungsphase:-                    Grundmodelle der Sanierung                Gebäudemodell
Technische Versorgungssicherheit für Wärme/Strom                  Sondierungsphase:-                    Lokale Energiepotenziale                     Bauteile/Energieträger

Komforteffekte/-wirkung auf die Nutzer (z.B. räumliche Gewinne oder Verluste bzw. Flächenbedarf durch technische Anlagen/ Installationen / Speicher/Systeme)

Sondierungsphase:

Bauteilbewertungen
Haustechnik/Dämmung

                    Bauteile des künftigen  Gebäudes

und Gesamtmodell Bauteile

Preis für Herstellung der Anlagen – Effekt für die anzusetzenden Mietpreise (nach Sanierung)

Sondierungsphase:

Bauteilbewertungen
Haustechnik

Bauteile des künftigen  Gebäudes

Preis (Betrieb) Betriebskosten – Effekte für die Nebenkosten (nach Sanierung)

Sondierungsphase:

Lokale Energiepotenziale, Bauteilbewertungen
Haustechnik

Auswahlphase:

Prüfung Lebenszykluskosten

Bauteile des künftigen  Gebäudes

und Gesamtmodell Bauteile, ausgewählte Sanierungsmodelle

Hygiene

Wärmeerzeugungsoptionen, Lüftung, Warmwasserbereitung, Wärmeübergabe, Dämmung (Fassade)

Bauteile – Einzelbetrachtung

Nutzerwünsche, -erwartungen, -anforderungen

( Einschätzung der durch Bauelemente potenziell erfüllten Erwartungen künftiger Nutzer/Mieter.)

Sondierungsphase:

Nachhaltigkeitsbewertung – nutzerbezogene Qualitäten

Bauteile und Gesamtmodell Bauteile

Steuerungsmöglichkeiten, Einflussnahme

(Einordnung der von Bauelementen ermöglichten individuellen Einflussnahme durch den Nutzer auf die Haustechnik und Lüftung.)

Sondierungsphase:

Bauteilbewertungen
Haustechnik

Bauteile

Potenzial für Nutzerräume/Gemeinschaftsbereiche

(Einschätzung der durch Bauelemente sich bietenden Flächenpotenziale für Nutzer- und Gemeinschaftsräume – (wohnungs- und nutzraumbezogener Raumbedarf der Systeme).)

Sondierungsphase:

Nachhaltigkeitsbewertung – nutzerbezogene Qualitäten

Gebäudemodell

Wohnkomfort je TGA-Einsatz

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Veränderungen im Wohnkomfort – nur für Lüftung und Warmwasserbereitung angewandt (zentrale versus dezentrale Systeme).)

Sondierungsphase:

Bauteilbewertungen
Haustechnik

Gebäudemodell

Tageslichtverfügbarkeit

(Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Veränderungen im Tageslicht – nur für Dämmsysteme angewandt (Außen- versus Innendämmung).)

Sondierungsphase:

Bauteilbewertungen Dämmung

Gebäudemodell

Thermischer Komfort

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Veränderungen im thermischen Komfort.

Sondierungsphase:

Bauteilbewertungen
Haustechnik/Dämmung

Gebäudemodell

Schallschutz

Einschätzung der durch Bauelemente eintretenden Wirkungen auf den Schallschutz (Körperschall / Installationen, Luft- und Trittschall, Außenlärm).

Sondierungsphase:

Bauteilbewertungen
Haustechnik

Bauteile

Auf die Gesellschaft (Quartiers-, Stadt-, Gesamtgesellschaft) bezogene soziale Aspekte

Externe Kosten (Volkswirtschaftliche – gesellschaftliche Umwelt- u. Gesundheitskosten)

–                    Auswahlphase:

Ökonomische Prüfung

Gebäudemodell, ausgewählte Sanierungsmodelle

Gestalterische Wirkung auf das Umfeld

Sondierungsphase:

Grundmodelle für Sanierung,
Außendämmung

Bauteile und Gesamtmodell Bauteile

 

Fazit: Soziale Nachhaltigkeit als entscheidungsrelevante Größe

Soziale, das heißt nutzerrelevante individuelle und gesellschaftliche auf das Gebäudeumfeld wirkende, Wirkungen spielten sowohl bei den Vorüberlegungen und Sondierungen und der Zusammenstellung von Sanierungsmodellen wie auch bei der endgültigen Auswahl der tatsächlich zu bauenden Variante eine wichtige Rolle. In der obigen Tabelle wird eine Übersicht zu der Vielzahl der betrachteten Kriterien gegeben.

Ein klares Leitkriterium bildete die Frage der für den Nutzer entstehenden Nebenkosten (Warmmiete) – die Wahl des Sanierungsmodells 3 stellt aus Sicht der künftigen Nutzer wie auch des Eigentümers einen Kompromiss dar (unter den sieben untersuchten Sanierungsmodellen nimmt es in Punkto Nutzungskosten den Rang 5 von 7 ein). Hier setzt sich die traditionelle kaufmännische Logik der Wirtschaftlichkeitsberechnungen anhand von Investitionskosten gegenüber den Betrachtungen der langfristigen „Betriebskosten“ des Gebäudes (wie beispielsweise durch die Berechnung der Lebenszykluskosten) durch. Berücksichtigt man aber alle umlagefähigen Kosten  ergibt sich für Modell 3 eine verbesserte Position im Vergleich mit den anderen Sanierungsmodellen (Rang 4 von 7).

Entscheidungsrelevant waren aber auch die zahlreichen nicht-ökonomischen Wirkungen der Sanierungsmodelle wie der Nutzerkomfort: (Raumbedarf der technischen Systeme, Behaglichkeitsqualitäten, Bedienmöglichkeiten, Schallschutz), die Informationsmöglichkeiten für die Nutzer, Tageslichtverfügbarkeiten in den Sanierungsmodellen usw.

Soziale Wirkungen auf das Umfeld sind dagegen hauptsächlich über die gestalterischen Aspekte der Fassadengestaltungwaren der Straßenseite und die Wirkungen der technischen Installationen in den Innenräumen erfasst worden – in der folgenden Tabelle wird auf den nächsten Seiten ein Überblick über die Untersuchungsergebnisse sozialen Aspekte gegeben, die in den unterschiedlichen Planungsphase bewertet oder thematisiert wurden.

Fasst man die auf Bauteil- und Gebäudemodellebene bewerteten sozialen Aspekte auf diese Weise zusammen, ergibt sich zwar ein guter Überblick, für einen Rückschluss auf eine Gesamtnote in punkto soziale Güte sind die einzelnen Wirkungskategorien aber zu unterschiedlich. Eine derartige Benotung wurde nur innerhalb der umfassenden Nachhaltigkeitsbewertung der Bauteile als sinnvoll erachtet. Die in der foglenden Tabelle aufgeführten Ergebnisse stellen dementsprechend eine Mischung aus qualitativen Bewertungen aufgrund von Erfahrungswissen und quantitativen Bewertungen aufgrund berechenbarer Größen dar. Zu beachten ist auch, dass einige Kriterien nicht bewertet wurden, da sie entweder erst zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werden (Beispiele sind die Möglichkeiten für Car-Sharing oder Fahrradkomfort) oder noch keine Einigkeit über die Möglichkeit ihrer Einschätzung gegeben war (Beispiel Tageslichtverfügbarkeit).

Es lassen sich aufgrund der genannten Disparität der Aspekte allenfalls Bewertungsgruppen abbilden, die gemeinsam mit den nutzer-ökonomischen Kriterien der Sanierungsmodelle (Mietzins/Nebenkosten) ein Bild der sozialen Qualität ergeben. Es ist auch daran zu erinnern, dass die sozialen Aspekte innerhalb der Auswahlkriterien für das zu bauende Modell zudem nur einen Bewertungsaspekte neben vielen anderen darstellten. Die Bewertungszusammenfassung in der folgenden Tabelle zeigt, dass das ausgewählte Sanierungsmodell (Nr. 3) einen Kompromiss in Form einer mittleren Güte sozialer Kriterienerfüllung darstellt, nicht zuletzt auch deshalb, weil die ökonomische Bewertung für viele Investitionsentscheidungen weiterhin eine Leitrolle spielt. Beide Erkenntnisse spiegeln sich im nächsten Kapitel in der alle Ergebnisse zusammenfassende Tabelle der Gesamtbewertung der Sanierungsmodelle – die Ergebnisse aus den Vorüberlegungen und Vertiefungsphasen sind in die Zeile Nachhaltigkeitsbewertung eingeflossen, in Punkto Nutzungskosten Mieter sind dort alle umlagefähigen Kosten berücksichtigt (die folögende Tabelle umfasst nur die Betriebskosten).

Tabelle: Übersicht der Bewertungen von sozialen Aspekten

Übersicht:
Bewertungen sozialer Aspekte und Wirkungen der ausgewählten Sanierungsmodelle – Beispiel Senefelderstraße – 

Modell

1

2

3

3  a+c+d

4

5

6

Sanierung Altbau

Abriss und
Neubau

Hybrid (Altbau+Anbau)

Hybrid

Hybrid

Hybrid

Hybrid

Minimale
Dämmung

Maßnahmen
a + c + d

Geothermie

Passivhaus

Solarer
Langzeitspeicher

Soziale Bewertungsaspekte aus den Vorüberlegungen

lokale Energiepotenziale

keins – Gas

keins – Holzpellets

keins – Holzpellets

keins – Holzpellets

Erdwärme

keins – Gas

solare Wärme

Versorgungssicherheit

Hoch

Hoch

Hoch

Hoch

Hoch

Hoch

Hoch

Wirkung auf die Nutzer

Heizkörper, Raumverlust

Heizkörper, Raumverlust

Heizkörper, Raumverlust

Heizkörper, Raumverlust

Fußbodenheizung, Raumgewinn

Fußbodenheizung, Raumgewinn

Fußbodenheizung, Raumgewinn

Preis (Betrieb)

eher günstig

günstig

günstig

günstig

günstig

günstig

sehr günstig

Grundmodelle

Wirkungen
auf heutige Mieter
(Auszug-Einzug nötig)

Mieter können wieder einziehen

Mieter müssen raus, neue Mieterzielgruppen wahrscheinlich

Mieter müssen raus,
zum Teil neue Mieterzielgruppen wahrscheinlich

Mieter müssen raus,
zum Teil neue Mieterzielgruppen wahrscheinlich

Mieter müssen raus,
zum Teil neue Mieterzielgruppen wahrscheinlich

Mieter müssen raus,
zum Teil neue Mieterzielgruppen wahrscheinlich

Mieter müssen raus,
zum Teil neue Mieterzielgruppen wahrscheinlich

Mieten

geringe Erhöhung der Mieten

Erhöhung der Mieten

Erhöhung der Mieten

Erhöhung der Mieten

Erhöhung der Mieten

Erhöhung der Mieten

Erhöhung der Mieten

Tageslichtversorgung

unverändert

verbessert

verbessert im Anbau

verbessert im Anbau

verbessert im Anbau

verbessert im Anbau

verbessert im Anbau

 

 

 

 

Übersicht:
Bewertungen sozialer Aspekte und Wirkungen der ausgewählten Sanierungsmodelle – Beispiel Senefelderstraße – 

Modell

1

2

3

3  a+c+d

4

5

6

Sanierung Altbau

Abriss und
Neubau

Hybrid (Altbau+Anbau)

Hybrid

Hybrid

Hybrid

Hybrid

Minimale
Dämmung

Maßnahmen
a + c + d

Geothermie

Passivhaus

Solarer
Langzeitspeicher

Soziale Bewertungsaspekte aus der Vertiefungsphase 1

Wärmeerzeugung

Gasbrennwertkessel für Heizung und Warmwasser

Holzpelletkessel für Heizung und Warmwasser

Holzpelletkessel für Heizung und Warmwasser

Holzpelletkessel für Heizung und Warmwasser

Erdwärmesonden und Wärmepumpe,

Gasbrennwertkessel für Luftheizung

Solarkollektoren über saisonalen Speicher,

Verfügbarkeit
Energieträger

Gute Verfügbarkeit

Gute Verfügbarkeit, aber Anlieferung in enger Straßenlage ist zu beachten

Gute Verfügbarkeit, aber Anlieferung in enger Straßenlage ist zu beachten

Gute Verfügbarkeit, aber Anlieferung in enger Straßenlage ist zu beachten

Verfügbarkeit
ist gegeben

Gute Verfügbarkeit

Gute Verfügbarkeit

Versorgungssicherheit

gut

gut
– aber  auch Spitzenlast-Ausgleich durch zweite Anlage (Gas)  im Haus nötig

gut
– aber  auch Spitzenlast-Ausgleich durch zweite Anlage (Gas)  im Haus nötig

gut
– aber  auch Spitzenlast-Ausgleich durch zweite Anlage (Gas)  im Haus nötig

gut
– aber  auch Spitzenlast-
Ausgleich durch zweite Anlage (Gas)  im Haus nötig

gut

gut
– aber bei 100 Prozent-Versorgung Wärmespeicher nötig und Spitzenlast-Ausgleich durch zweite Anlage (Gas)  im Haus

Flächenbedarf
Speicher/Systeme

Moderat – Gas-brennwert-Kessel im Kellerraum

Eher hoch – , Holzpellet-Kessel und Pelletlager im Keller

Eher hoch – , Holzpellet-Kessel und Pelletlager im Keller

Eher hoch – , Holzpellet-Kessel und Pelletlager im Keller

Moderat – Wärmepumpe und Gasbrennwert Kellerraum

Moderat – Gas-brennwert-Kessel im Kellerraum

Eher hoch, Lang-zeitspeicher in Garten, Kollektoren auf dem Dach

Preis (Betrieb)

moderat

günstig

günstig

günstig

günstig

moderat

Sehr günstig

Finanzielle Wirkung für Mieter

Nebenkosten
erhöht

Nebenkosten
erhöht

Nebenkosten
erhöht

Nebenkosten
erhöht

Nebenkosten
erniedrigt

Nebenkosten
leicht erhöht

Nebenkosten
erniedrigt

Wirkung auf die Nutzer

Heizkörper, Raumverlust -Normaler Komfort durch Heizkörper

Heizkörper, Raumverlust -Normaler Komfort durch Heizkörper

Heizkörper, Raumverlust -Normaler Komfort durch Heizkörper

Heizkörper, Raumverlust -Normaler Komfort durch Heizkörper

Raumgewinn – Erhöhter Komfort durch Fußboden-heizung aber trägere Reaktion

Heizkörper, Raumverlust -Normaler Komfort durch Heizkörper

Raumgewinn – Erhöhter Komfort durch Fußboden-heizung aber trägere Reaktion

Lüftung

Badezimmer-Abluft plus Nachströmöffnungen Fenster ohne Wärmerückgewinnung

Badezimmer-Abluft plus Nachströmöffnungen Fenster ohne Wärmerückgewinnung

Badezimmer-Abluft plus Nachströmöffnungen Fenster ohne Wärmerückgewinnung

hauszentrale Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung

hauszentrale Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung

dezentrale
Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung

hauszentrale Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung

Wirkung auf die Nutzer

keine individuelle Regelbarkeit möglich

keine individuelle Regelbarkeit möglich

keine individuelle Regelbarkeit möglich

keine individuelle Regelbarkeit möglich

keine individuelle Regelbarkeit möglich

keine individuelle Regelbarkeit möglich

keine individuelle Regelbarkeit möglich

Flächenbedarf
Speicher/Systeme

Gering – Technik-raum DG

Gering – Technik-raum DG

Gering – Technik-raum DG

Gering – Technik-raum DG

Gering – Technik-raum DG

Gering – Technik-raum DG

Gering – Technik-raum DG

Preis (Betrieb)

günstig

günstig

günstig

günstig

günstig

günstig

günstig

Finanzielle Wirkung auf
Mieter

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Wassererwärmung

Zentral

Zentral

Zentral

Zentral

Dezentral, solar unterstützt

Zentral

Zentral, im Winter Pelletkessel

Flächenbedarf Speicher/Systeme

Gering – in Wohnungen, hoch im Technik- bzw. Heizraum im Keller

Gering – in Wohnungen, hoch im Technik- bzw. Heizraum im Keller

Gering – in Wohnungen, hoch im Technik- bzw. Heizraum im Keller

Gering – in Wohnungen, hoch im Technik- bzw. Heizraum im Keller

Gering – in Wohnungen, in Wandkonstruktion verbrogen

Gering – in Wohnungen, hoch im Technik- bzw. Heizraum im Keller

Gering – in Wohnungen, hoch im Technik- bzw. Heizraum im Keller

Wartungs- und Betriebsaufwand

geringer
Wartungsaufwand

geringer
Wartungsaufwand

geringer
Wartungsaufwand

geringer
Wartungsaufwand

geringer
Wartungsaufwand

geringer
Wartungsaufwand

geringer
Wartungsaufwand

Preis (Betrieb)

durchschnittlich

durchschnittlich

durchschnittlich

durchschnittlich

günstig

durchschnittlich

durchschnittlich

Finanzielle Wirkung auf
Mieter

Miete erhöht und Nebenkosten leicht erhöht

Miete erhöht und Nebenkosten leicht erhöht

Miete erhöht und Nebenkosten leicht erhöht

Miete erhöht und Nebenkosten leicht erhöht

Miete leicht erhöht und Nebenkosten niedriger

Miete erhöht und Nebenkosten leicht erhöht

Miete erhöht und Nebenkosten leicht erhöht

Hygiene

Hygiene erfordert Temperatur >= 60°C

Hygiene erfordert Temperatur >= 60°C

Hygiene erfordert Temperatur >= 60°C

Hygiene erfordert Temperatur >= 60°C

Kaum hygienische Probleme

Hygiene erfordert Temperatur >= 60°C

Hygiene erfordert Temperatur >= 60°C

Wirkung auf die Nutzer

Erhöhter Komfort durch
Anlage ohne Platzbedarf

Erhöhter Komfort durch
Anlage ohne Platzbedarf

Erhöhter Komfort durch
Anlage ohne Platzbedarf

Erhöhter Komfort durch
Anlage ohne Platzbedarf

Erhöhter Komfort durch
Anlage ohne Platzbedarf

Erhöhter Komfort durch
Anlage ohne Platzbedarf

Erhöhter Komfort durch
Anlage ohne Platzbedarf

Wärmeübergabe

Heizkörper

Heizkörper

Heizkörper

Heizkörper

Flächenheizung

Flächenheizung

Flächenheizung

Flächenbedarf Speicher/Systeme

Gering – in Wohnungen

Gering – in Wohnungen

Gering – in Wohnungen

Gering – in Wohnungen

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Preis (Betrieb)

Durchschnittlich (HT)

Durchschnittlich (HT)

Durchschnittlich (HT)

Durchschnittlich (HT)

Gering (NT)

Gering (NT)

Gering (NT)

Finanzielle Wirkung auf
Mieter

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht, Nebenkosten niedriger

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht, Nebenkosten niedriger

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht, Nebenkosten niedriger

Wirkung auf die Nutzer

Erhöhter Komfort durch individuelle Regelbarkeit, relativ kurze Reaktions-zeiten für Temperaturän-derungen

Erhöhter Komfort durch individuelle Regelbarkeit, relativ kurze Reaktions-zeiten für Temperaturän-derungen

Erhöhter Komfort durch individuelle Regelbarkeit, relativ kurze Reaktions-zeiten für Temperaturän-derungen

Erhöhter Komfort durch individuelle Regelbarkeit, relativ kurze Reaktions-zeiten für Temperaturän-derungen

Erhöhter Komfort durch individuelle Regelbarkeit und Anlage  ohne Platz-bedarf. Lufttemperaturen können abgesenkt werden – angenehmere Emp-findung
Regelverluste größer als bei Heizkörper

Erhöhter Komfort durch individuelle Regelbarkeit und Anlage  ohne Platz-bedarf. Lufttemperaturen können abgesenkt werden – angenehmere Emp-findung
Regelverluste größer als bei Heizkörper

Erhöhter Komfort durch individuelle Regelbarkeit und Anlage  ohne Platz-bedarf. Lufttemperaturen können abgesenkt werden – angenehmere Emp-findung
Regelverluste größer als bei Heizkörper

Dämmung

12 cm Außendämmung

12 cm Außendämmung

12 cm Außendämmung

6 cm Innendämmung Straßenseite plus 12 cm Außendämmung

12 cm Außendämmung

25 cm Außendämmung

6 cm Innendämmung Straßenseite plus 12 cm Außendämmung

Flächen- und Raumbedarf

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Geringer Flächenbedarf – in Wohnungen

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Kein Flächenbedarf –
in Wohnungen

Geringer Flächenbedarf – in Wohnungen

Wirkungen auf den Mieter

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Miete durch Investitionsumlage leicht erhöht

Wirkung auf
die Nutzer

keine

keine

keine

Eventuell Einschränkungen der Möblie-rung auf der Straßenseite

keine

keine

Eventuell Einschränkungen der Möblie-rung auf der Straßenseite

 



[1] Die Untersuchung möglicher Zusammenstellungen (Konfigurationen) technischer Systeme erfolgte mit Hilfe einer für diesen Zweck entwickelten Bewertungsmatrix (s. Abschlussbericht Kap. 4.7 ff.).

 

d. Auswahl des auszuführenden Sanierungsmodells

Wichtigstes Ziel der Musterplanung von Sanierungsvarianten war die „Weitung des (Bewertung-)Horizonts“, um mit Hilfe zusätzlicher Kriterien eine besser fundierte Entscheidung für ein tatsächlich zu bauendes Sanierungsmodell zu treffen. Die in den vorangegangenen Registerkarten des Handlungsleitfadens vorgestellten Untersuchungen müssen also in einem letzten Arbeitsschritt zusammengefasst und für die endgültige Sanierungsentscheidung vereinfacht werden (Wechsel der Zielgruppe: von der Fachebene zur Entscheiderebene). Hierzu wird eine zusammenfassende Tabelle zur Verfügung gestellt, die alle zentralen Bewertungsbereiche übersichtlich strukturiert. Der Vergleich der Sanierungsmodelle wird über die Rangfolge der Sanierungsmodelle in Bezug auf die einzelenen Untersuchungsergebnisse und einen Farbcode erleichtert. Die bereits vorgestellten Einzelergebnisse werden also noch einmal in ihrer Rangfolge abgebildet. Die Ränge 1 bis 3 sind in heller werdenden Grüntönen, der mittlere Rang 4 in schwachem Lila und die Ränge 5 bis 7 in dunkler werdenden Orange-Rot-Tönen gezeigt. Für Ihr eigenes Projekt erhalten Sie hier ein Leer-Formular, um Ihre Sanierungsmodelle entscheidungsreif zu präsentieren: NBIB-Leerformular Gesamtschau Ergebnisse Sanierungsmodelle. Am Beispielgebäude Senefelderstraße kann die Vorgehensweise und der Umgang mit der Tabelle demonstriert werden:
BEISPIEL Senefelderstraße:
In der folgenden Übersichtstabelle sind die zentralen Ergebnisse der Untersuchungen zu den insgesamt sieben analysierten Sanierungsmodellen für das Beispielgebäude Senefelderstr. wiedergegeben. In der Darstellung werden die bereits vorgestellten Einzelergebnisse wie beschrieben noch einmal in ihrer Rangfolge abgebildet. Beispielsweise erreicht das Sanie-rungsmodell 3 im Variantenvergleich in Puncto Wirtschaftlichkeit den ersten, in Puncto Externe Kosten nur den fünften Rang.

NBIB - Gesamtschau Ergebnisse Beispiel Senefelderstr

Deutlich wird an dieser Ergebnis-Übersicht, dass die „grünen Bereiche“ bezogen auf die harten Kriterien der Ökonomie und Ökologie bei den Hybridmodellen liegen. Beide Varianten des Modells 3 erhalten dort Bestnoten, erzielen aber auch in der gestalterischen Qualität, der Nachhaltigkeitsbewertung und der technischen Machbarkeit gute Ergebnisse. Die mit weiteren Maßnahmen optimierte Hybrid-Variante erreicht zudem auch bei dem Aspekt der entstehenden Warmmiete (Nutzungskosten Mieter) eine gute Bewertung.

e. Für Interessierte – die zitierte Literatur

Die im Rahmen dieses Vorhabens verwendete Literatur ist von Fall zu Fall eventuell auch für Sie als Leser von Interesse. Im Folgenden dokumentieren wir daher die bislang verwendete Literatur – die Liste wird im weiteren Verlauf des Vorhaben von Zeit zu Zeit aktualisiert:

Verwendete Literatur

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